房地产收租投资应注意问题?
1)把房地产投资,收取租金作为一门生意来经营。
既然是一门生意,生意生存第一定律就是要产生足够营业收入来支付各项生意开销。房地产出租生意的收入是租金。房地产出租生意的开销包括:房屋贷款月供(不仅仅是贷款月供的利息部分)、地税、保险、水电气费、公寓管理费(CONDO APARTMENT AND TOWNHOUSE)、出租广告或相关手续费等。我们首先必须保障我们的租金收入足可以支付上面提到的这些费用开支,我们这盘出租生意才能不受外部环境影响生存下去。不管我们的房地产是否增值,我们都可以确定在25年或30年(还清全部房屋贷款的周期)后我们可以获得一套没有任何欠款的房子,及我们有一个相当于当初房地产购买价的资产净值。在这个基础上我们获得的房地产增值是经营这盘生意获得的额外奖励(BONUS)。拥有正现金流也是保障我们不亏损的重要条件。我们都知道,当一个资产的价格下跌时,如果我们选择不卖出这个资产,我们的亏损只不过是账面亏损,我们并没有真正实现亏损。毕竟房地产的长期平均增值是高过通胀的,拥有房地产也就是拥有一个长期能够对抗通胀的资产。
2)学会计算房地产投资的回报率。
房地产投资中有两个重要的回报率你一定要懂得计算,一个是资产回报率(CAP RATE: CAPITALIZATION RATE), 一个是投资回报率(ROI: RETURN ON INVESTMENT)。它们的计算公式及意义如下:
A) 资产回报率(CAP RATE)= 年租金净收入/资产价格
年租金净收入=年房租毛收入-年房屋全部开支*
*假设这个房屋没有任何贷款,房屋的全部开支包括:地税、保险、水电气费、公寓管理费(CONDO APARTMENT AND TOWNHOUSE)、出租广告或相关手续费等。
每投资一个物业前,首先了解该物业的市场租金(现有租客情况下的现有租金收入),然后用上面的公式做一个计算,看看计算出来的结果是否符合你对该投资品种的投资回报要求,并且比较这个回报是否符合当地市场标准流行的回报比率,以此来判断你意向购买的物业标价是否合理。目前多伦多地区CAP RATE在3-5%,多伦多以外的地方会稍高,达到6-8%,甚至10%。
B) 投资回报率(ROI)=(年净租金*+年贷款供款的还本部分**)/投资资金***
投资回报率主要帮助我们计算在使用财务杠杆的情况下我们实际投入资金所获得的回报率。
*年净租金=年房租毛收入-年房屋全部开支
这里的年房屋全部开支除了在A)中提到的全部开支外还包括每年实际支付的房屋贷款供款。
**年贷款供款的还本部分
我们都知道我们每个月的房屋贷款供款实际包括两部分:贷款利息和还本。我们支付的利息作为开支消耗掉了,但是我们每年的还本实际是我们在物业上多获得的资产净值,这个实际上也是我们每年收入的一部分。
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