作为新移民，您成为加拿大税务居民的日期，是一个很重要的日期，因为此日期是一个分界点，此日之前，除非在加拿大经商、就业，或有应课税加拿大财产之交易，才须申报所得税表，有任何加拿大的投资所得才须扣缴加拿大之非居民税。但此日之后，即必须申报全世界所得。

需强调的是「全世界的所得」，所以不只是加拿大境内的所得要申报，在台湾、香港、中国大陆、美国、欧洲等世界各地的所得均须申报。所得包括薪资所得、财产所得（利息、股息及租金）、应课税的资本利得、自雇所得及其他所得。

其中财产交易时所产生的资本利得或损失一项，税法上有一重要观念：视同购买（deemed acquisition）。成为税务居民的当日，其在海外所拥有的财产被视为以当天之「公平市价」（fair market value）买进，作为成本。日后处置财产时，成交价就和此成本比，计算有无增值利益，即所谓资本利得。

关于海外财产「公平市价」之评量，一般情况税务局并不严格要求提出正式的估价报告，只要对公平市价尽可能做合理的估计业已足够。房地产公平市价的评估可搜集当期邻近地区类似房地产的售价资料，亦可参考房地产仲介公司的待售房屋开价或已售房屋成交价的资料，或以报纸或网路上房屋买卖的广告、地政机构的公告市价作为佐证。找合资格的鉴价公司来鉴证估价则更佳。

再以上述的例子来说，房子后来出售的售价，不一定比成为税务居民时高，如果不但没有涨价，反而跌价又怎样呢？例如成为居民时台币1000万的房子，五年后卖了1200万元，折合加币40万元，以台币计虽增值了200万元，但在加拿大计算出售时的资本利得时，换算加币的结果，反而亏了10万元。

税务局是否承认此项资本损失，就要看这栋房子是自用（personal use），还是营业或出租的房子。如果每年申报租金所得，或作为活动性营业使用而申报该企业的营利所得时，这项损失可以被承认，用以抵减以后年度财产交易之利益。但若为自用，税务局就不承认该项损失，虽然有增值利益时仍须缴税。

在海外的自用财产（personal-use property）包括自用住宅，不需要列入T1135十万元以上海外财产申报之例外财产，因此在成为加拿大税务居民时所拥有的自用住宅房子之公平市价即为房子的成本，仅自行记录，毋须向税务局申报。只有在出售房子的当年（即使房子是自用而且亏损）才须在所得税申报书上列明财产处理的事实，并申报资本利得或损失。

问：海外的房地产在移民后没有出租，一直自用，既然出售时有亏损税务局也不会承认，为什么要申报？

答：税法规定税务居民财产的交易，不论增值贬值，均须在交易的当年列入个人所得税申报。同时出售海外房地产可能有巨额的资金汇入加拿大，将来若被税务局查税，银行帐户有大笔钱存入，当年之所得税表却无清楚交代这是海外出售房地产的款项（是财产非所得，因无增值利益），就可能有麻烦。

From 世界日报