大温哥华区及大多伦多区出现的「摩货炒楼」(shadow flipping)情况各有不同﹐基本上两款都属合法。据地產业内人士称﹐大多区主要涉及购买柏文住宅单位楼花﹐但于交楼日前转手获取住宅升值的利润﹔但大温哥华区较多发生地產经纪隐瞒卖家﹐在交楼前让买家暗中转手多次而获更多佣金的情况。该地產经纪很可能违反了地產局的专业操守规则﹐有机会被罚数千至1万元。

地產业人士表示﹐大温哥华区近年于房屋转手时﹐地產经纪使用更多「转让条款」(assignment clause)情况﹐即是让买家于交楼日(closing date)前将房屋多次转手﹐地產经纪因而于出售同一间屋期间获数次佣金。

举例说﹐地產经纪找到买家甲以250万元购买一间住宅﹔买家甲以280万元价转手给买家乙﹔买家乙以310万元转手给买家丙后才到交楼日。卖家蒙在鼓里﹐以為是卖给买家甲而获250万元减佣金。

买家甲及买家乙从中分别获得30万元利润﹔该名地產经纪则获得3次佣金。

买家甲及买家乙赚取的30万元﹐其中一半要报交入息税﹐但他们不用付土地转让税﹐因仍未接收住屋。

地產业人士指出﹐上述情况于大多区较少发生﹐但大多区较多发生在买家购买柏文住宅单位楼花﹐但于交楼日前转手获取住宅升值的利润。

安省华人地產专业协会副会长吴树声表示﹐上述大温哥华区有地產经纪隐瞒卖家﹐在交楼前让买家暗中转手多次而获两﹑3次佣金的情况﹐他暂时未有听闻过在大多区发生。

以安省的地產局规则﹐该名经纪是违反了专业操守﹐由于隐瞒卖家。倘若被查出﹐会至少被罚数千元。

他续称﹐至于买家在大多区购买柏文住宅单位楼花﹐但于交楼日前转手获取住宅升值的利润的情况﹐是完全合安省法规。现时差不多所有发展商都容许楼花买家在未交楼前转手﹐但要付3000至5000元手续费。

买家获得的利润之中﹐有一半要申报交入息税。

多伦多怀雅逊大学Ted Rogers商业管理学院副教授海德(Murtaza Haider)也认為﹐上述大温哥华区有地產经纪隐瞒卖家﹐在交楼前让买家暗中转手多次的情况﹐在大多区较少发生。

他指「不良」地產经纪除隐瞒卖家多次转手外﹐也会尝试说服卖家以较市价低的售价出售﹐从而买家有空间在交楼前数次加价转手﹐故卖家要做足功课﹐调查其住屋的市价。

他续称﹐近年大多区较大温哥华区有较多新建柏文住宅﹐故购买柏文住宅单位楼花﹐但于交楼日前转手获取住宅升值的利润的情况﹐较多在大多区发生。

他不同意政府插手推出新法去限制买家于交楼日前不准转手﹐但支持加强执行现有规则﹐严惩违规的地產经纪。

地產投资网络的高级分析家坎贝尔(Don Campbell)指该项「转让条款」应用于温哥华市﹑多市﹑卡加利市﹑爱蒙顿市及差不多全国各市。但认為地產经纪隐瞒卖家﹐在交楼前让买家暗中转手多次而获两﹑3次佣金的情况甚少发生﹐对楼市的影响也甚微。

他认為﹐杜绝「摩货炒楼」也不会令大温哥华区的楼市冷却﹐由于楼市也受低利率﹑外国人投资﹑大温哥华区缺乏建屋土地等因素影响。