Condo 自住与投资-我的经验和看法

最近多伦多房地产最热闹的是detached, 独立House, 华人圈讨论最热烈,大家最有热情。独立House 资源少,价格高,投资价值高,回报高,所以大家热情也高。在这热热闹闹的讨论中再加上一个话题: 抢 Offer ! 就象说书,小说和电影又加了一个高潮,特别引人兴奋。相比之下,华人圈里前些年热热闹闹的投资 Condo 的景象好象不见了,甚至出现了一些比较消极的评论,比如关于楼花。

笔者目睹,经历这些年 Condo 市场的沉沉浮浮,深切感受到,房地产市场,跟我们做其它事情一样,要有自己的观察,想法和主见,无论任何事情,没有一个公式适合所有人。Condo适合的主要人群包括:1. 年轻人,尤其是首次职业者 2. 老人,住 condo 省心,省去了打理的麻烦 3. 上班族,形成了地铁沿线的 condo 群。4. 面对 house, 因经济条件限制,望房兴叹,但又渴望先拥有一个家的人们。

Condo有一个很大的特点是投入少,而且Condo买得好,回报也不错。如果要换房子,市场好就卖, 卖不到理想价格怎么办?出租!  所以,还是那句大家都知道的格言:位置,位置,还是位置!

用以下的实例帮您分析:2008年帮客户在 Yonge&Sheppard 附近买了一个 Condo, 1+1, Builder  是 Menkes. Listing Price $280,000, 最后谈到 $264,000. 这些年对多伦多房市比较清楚的人都知道,08年下半年是这些年来房市的一个小低潮,原因大家都知道。客户买房子首先是出于自住的需要,所以帮他们分析了多伦多的行情和今后的走势。现在买房子,本身价格就不是特别高,所以短期和长期居住都有利。这个位置出租很容易,租金还可以带来一部分现金流,可谓可进可退,而且可以有一个自己的家。至于价格,我当时认为卖方经纪列的是上半年未出现下降时的价格,是等鱼上钩,应该有下降空间。卖方经纪是韩国人,进一步跟他谈提出了我的想法。这时他也说了实话,屋主是韩国人,回韩国了委托他卖房子。他见我比较了解市场,也想给我一个实在的价格大家完成交易。最后 $264,000 成交,是 Listing 价格的94%。 我在其它的帖子里提到过,有经验的经纪,尤其是全职经纪,每天在市场里面,感受市场的脉搏和变化,凭借对市场的把握,可以帮客户最大限度地争取利益。同时,跟其他经纪口头沟通的能力也很重要,面对面,至少是电话上的有效沟通绝对不是来来回回传真Offers所能代替的。

以后的发展证实了当时为客户考虑的下一步。一年后客户因两口子工作都比较顺利,要换大一点的房子,准备把第一个condo卖掉。我调查了当时的市场价格,给他们的建议是,刚刚持有一年,现在的市场还没有太大起色,甚至有一两个月出现一定幅度的下跌 。以多伦多的房市,建议他们先出租,过个一两年,回报比较可观了再卖。结果,房子登在MLS上第二天就租出去了。这是当时关于每月出租现金流的计算:

租金:       $1,550

还贷款:   $850

地税:       $163

管理费:   $318

水电管理费包,冷暖气租户自付。

每月正现金流:$219.

对他们来说,现金流为正的主要意义在于每月不用为养这个condo再放现金进去,因为两个人的工资要供新房子。出租后等于租客在为你供房子,贷款本金的部分等于是变相的储蓄,好过租房子住钱都打了水漂。关键在于,需要出租的时候能立刻租出去,地铁眼线的位置,特别是有地下直通,冬天不用出门就可上地铁,充分保证了这一点。

2011年,这个condo 以$328,000 卖出。房价年回报率12.12%。这个Condo 对于客户的意义:第一,有了第一个家,提高了生活质量和安全感;第二,三年的时间积累了Equity, 房屋净值;第三,出租两年带来了$5,256的正现金流;第四,卖出时毛利润$64,000.

在资金有限的情况下,condo选得好,同样是好的投资。还有一样无形的回报无法量化,那就是有自己家的安全感和幸福感以及生活质量的提高。

再说楼花。道理相同,同样是位置,位置,位置。但是楼花有一点不同,就是要控制Closing的成本,防止最后交房时给你一个大大的 意外。好的地产经纪都会帮你考虑到。

总结起来,Condo 选得好,可以达到投资少,回报满意的效果。在资金不多,买第一套房子或买投资房的情况下尤其可以考虑。关键是要对价格走势和出租市场了然于胸,才能保证所选位置和户型达到自己的目的 。多伦多的Condo市场有一个特点,市场好的时候房子升值可以赚钱,房市低靡的时候出租市场必然抬头,所以只要位置选好,便可游刃有余,进退自如。