加拿大地产市场有两个重要消息。

1、多伦多2022年1月新房成交价格比上个月下跌5.8万。而成交量却继续上涨且库存减少。

2、加拿大央行提供的数据显示，54.5%的住房抵押贷款方选择的是浮动利率，这意味着每次加息都会让这部分贷款方的钱包出血。

黄三水说，上述大多伦多新房成交基准价下降5.85万的数据来自于BILD和Altus Group两家机构。

数据显示，新建住宅基准价格为177.12万加元，环比2021年12月下跌5.85万，跌幅为3.19%，但房价仍比一年前上涨27%。
其中，新建公寓基准价格环比2021年12月下跌1.32万，跌幅1.13%。房价比一年前高出12.7%/

可见，过去一年涨幅相对更少的公寓回调的幅度也比独立屋小得多。

黄三水说，价格下跌通常伴随着成交萎缩，但这一次情况略有不同，因为2022年1月大多伦多地区新房成交数量同比2021年1月上涨18%，比过去十年的平均值高出47.4%。

所以一个成交依然旺盛的市场，价格开始明显回落，这是一个非常不典型的信号，也对后市价格和成交量的预测提出了更大的考验。

数据还显示，大多伦多地区在2022年1月有8883套待售房屋，库存量比2021年1月下降30.5%。库存减少有两个因素，一是买家积极去买，二是建商开始削减产能。

但发布数据的机构称，成交量上涨和库存减少不应该对应成交价明显走低，这是让人困惑的市场现象。

而加拿大央行的数据或许可以从一个侧面就是这种困惑。

由于加拿大利率水平处于历史最低位，所以导致大量新增贷款方选择浮动利率，因为1.5%左右的利率水平让人感到借钱本身就是挣钱。

但问题是，选择了浮动利率的人在作出选择的时候或许根本没考虑过加息的因素。

数据显示，当央行明确释放了加息预期之后，2021年12月加拿大抵押贷款增长率首次出现负数，也就是借款人开始减少了。

加拿大央行指出，贷款方不要被低利率蒙蔽双眼，在长达25年甚至更久的还款期内，利率是浮动的，而利率浮动导致的月还款金额可能高达上千元。

央行表示，2021年12月加拿大商业银行总计发放了326亿无保险抵押贷款，同比下降12.2%，说明市场已经对加息风险有了回应，但这种回应还不够。

而有保险的抵押贷款在2021年12月总计发放了62亿，同比下降达到了惊人的41%。而所谓有保险的抵押贷款就是首付低于20%的抵押贷款，这说明贷方对放款收紧了审批条件。

黄三水说，浮动利率抵押贷款提供较低的初始利率，但会使借款人面临较大的加息风险。尽管理论上经受过贷款压力测试的贷款方在加息2%之后仍具备还款能力，但问题是后来的贷款方还愿不愿意借钱买房。而已经借完钱的人还愿不愿意继续供房。