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房地产行业在加拿大经济中所占比重越来越大

2021年9月13日

加拿大在房地产行业下了大赌注,但却也成为了经济上的拖累。
报道称,在这几十年来,房地产行业在加拿大经济中所占比重越来越大,尤其是在2008年至2009年的经济衰退中,由低利率推动的房地产繁荣时期,使其成为了加拿大最大的支柱产业。

而新冠疫情也使这种趋势表现得更加明显。

在COVID-19危机之前,住宅投资通常占国内生产总值(GDP)的7%;但在最近,这一比例却飙升至10%以上,大约是美国同等比例的两倍。原因应该在于,疫情期间人们被困家里,面对房市中极低利率的情况,人们更愿意在新房产和装修上投入更多花销,也因此成为应对危机的重要因素。

从某种意义上说,房地产市场的繁荣是大流行衰退最黑暗时期的一个亮点,略微抵消了经济其他领域的破坏。但现在情况正在发生变化。随着房地产活动降温,房地产业已经成为经济的拖累,而经济对房地产业的依赖越来越大。

这一点在上周二就显而易见,当时加拿大公布第二季度经济形势出现令人震惊的收缩,主要原因是出口不振,住房也受到了负面影响。住宅投资下降3.3%,折合成年率为12.4%。鉴于全美主要市场的销售持续下滑,未来可能还会出现进一步下滑。

住宅投资现在占GDP的比重如此之大,蒙特利尔银行(Bank of Montreal)高级经济学家萨尔·瓜提瑞(Sal Guatieri)在一份给客户的报告中表示。“与2019年底的水平相比,该行业可能会在未来一年出现收缩,因为购买力下降导致销售放缓,以及经济活动从高位回落。

通常住宅投资主要包括三个方面: 所有权转移成本、新建和改造费用。转让费用包括房地产佣金和土地转让税等,也正是这一领域导致第二季度住宅投资下降。

新建房产和装修房产数量实际都在增加,建筑业名义上占GDP比例的4.3%,约为上世纪90年代末水平的两倍,但低于上世纪70年代中期的峰值。由于住房短缺,这大概是一个人们希望看到持续增长的领域。

Capital Economics的加拿大高级经济学家布朗(Stephen Brown)表示,有下降空间的地方是翻新。随着疫情的蔓延,人们开始用昂贵的木材重建房屋或者投资更好的家庭办公室。现在一些人回到工作场所,把钱花在封锁期间禁止的活动上。因此布朗表示,随着服务业支出的增加,翻修方面的支出可能会下降。

除了GDP数据之外,在疫情期间,房屋价格也大幅上涨,这使得进入房屋拥有者行列变得更加困难。7月份,全国平均售价为66.2万美元,同比上涨16%。对房地产怀疑论者来说,全国对房地产的痴迷是一个错误的优先顺序的标志。这些资源可以更好地分配到提高我们生产力和生活水平的事情上。

相反,加拿大人在疫情期间加大了抵押贷款的力度,加剧了人们对消费者财务健康状况的长期担忧。在周二的GDP报告中,加拿大统计局指出,2021年上半年,家庭抵押贷款增加了842亿美元,而2020年下半年为623亿美元。今年6月,抵押贷款债务以2008年以来最快的年度速度增长。

而在加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)股价下跌0.13%时,房地产问题也是人们谈论的一个话题,8月底的财报电话会议。该行执行长麦凯(Dave McKay)表示,在主要市场房价如此之高的情况下,他担心该行是否有能力招聘员工。但他的担忧不止于此。

他表示,“我担心的是消费者投入住房的现金流越多,能够推动经济增长的资金就越少。所有政策制定者都在一定程度上会感到担忧,这么多现金流进入住房市场,会对经济发展造成长期拖累。”

住房问题是讨论最多的选举问题之一
随着9月20日联邦选举的临近,加拿大各政党在住房问题上做出了一些大胆的承诺。
新民主党承诺在未来10年内建造50万套经济适用房,这已经足够雄心勃勃了。保守党而更是承诺在未来三年内建造100万套住房,而自由党则声称到2025年将建造140万套“市场价”新住房。因此无论是谁上台,都将面临大工程。

看到加拿大三大政党在一个问题上达成一致,表明这不仅仅是一个拉动选票的热点。这是一个罕见的例子,政党承诺将选民未满足的需求放在首位。

为了了解这些承诺在加拿大房地产大亨眼中是怎样看的,MoneyWise采访了5位相关人士,他们分别是:

RE/MAX加拿大公司高级副总裁克里斯托弗·亚历山大
加里·毛里斯,道明贷款中心创始人兼首席执行官
布拉德·米切尔,阿尔伯塔房地产协会首席执行官
菲尔·索普,皇家乐佩奇公司总裁兼布鲁克菲尔德房地产服务公司首席执行官
保罗•泰勒, Mortgage Professionals Canada的总裁兼首席执行官

你希望下一届联邦政府在负担能力和供给方面提供什么?
菲尔·索普表示,据估计,在过去的11年里,我们有9年都在进行基础建设。这一次,主要政党的政纲则更倾向于核心问题,但关键在于,他们能否采纳这些想法并付诸实施? 他希望看到的不仅是那些跨越多年的承诺,而是如何有清晰的进展吗? “我们走上正轨了吗?”

克里斯·亚历山大表示,在加拿大找到一个可以加快新房建设的地方是至关重要的。关键是要想办法每年至少多建造25%的房屋。

布拉德·米切尔表示,他们可以根据当地市场的情况制定区域化的政策。虽然大城市拥有最多的选票,但政客真的需要考虑一个连贯的、全国性的政策,把城市中心设在确实存在供应短缺的省份,然后分别处理这些问题。

温哥华和多伦多的政策应该与卡尔加里、埃德蒙顿、里贾纳以及其他地方的政策有所不同。

加里•毛里斯表示,应该寻找的是一个稳定的房地产市场,而不是急剧过热的,供需不同步的市场。有利的房产市场不是长期可持续的,如果不让它变得稳定,就会看到一些极端波动,这一直是令人担忧的问题。

保罗·泰勒还表示,我们确实需要更多的供应。公平地说,让联邦政府来鼓励这种供应。

两党承诺50万或100万套保障性住房的实现程度有多高?

亚历山大认为,他有必要指出联邦政府候选人的政纲是多么不现实。虽然这在纸上听起来不错,但在现实中却很难实现。因为联邦政府并没有真正的管辖权,如何发展新住房和新政策实际上是由各省市决定的。

泰勒表示,如果看一下住房竣工数据,就可以知道,目前加拿大平均每年建成20万套住房,所以保守党基本上承诺在三年内增加40万套住房,而自由党承诺在四年内增加60万套住房;这些数字听起来可能很宏大,但实际上离现实并不遥远,只要他们能以正确的方式构建激励机制。

索普表示,加拿大在大城市拥有的土地数量方面并不存在问题,与美国大城市相比,加拿大的城市密度非常低,即使是人口密度最大的城市温哥华,在这方面也有发展的空间。房地产建设是关于如何更好地利用它并将其价值释放出来用于实际开发的问题。

米切尔表示: 三年内建100万套房子,这是相当有野心的。她认为这是可行的,但如果希望在三年时间内完成,他们几乎必须现在就开始。如果超过十年,那就已经超过两届政府了。

政府是否可以限制投资者购房,是否应提高投资购买的最低首付?

泰勒表示,新西兰已经出台了一项政策,对购买主要住宅以外的投资房,首付比例为40%,这是相当可观的一笔费用。加拿大不会达到这种水平。

但加拿大需要开始制定政策,如果希望加拿大居民拥有自住房,那么政府需要开始制定政策,从而潜在地抑制各种类型的投资。而毛里斯认为,试图控制自由市场是愚蠢的行为。如果政府目标是对某一部分投资者的首付或施以更严格的审核规则,他完全不同意这种策略。

索普表示,投资者,尤其是个人投资者,是这个国家租房市场的基石。应该鼓励而不是阻止他们进入市场,需要升级住房,为那些选择或需要租房的人提供住房。

米切尔表示,如果你通过减少投资来减少租赁房产的数量,可能会给租户带来非常严重的后果,因此必须非常详细地制定相关政策。