唏嘘 ◇ 加拿大人未来财务状况堪忧!房价或是无解难题

有人说,过去一年地产市场的魔幻狂热是这代人一生一次的经历。但别小看了魔幻的黑色幽默。地产市场是政府眼下脱缰的野马,就算没有疫情也会有其他什么的,再次经历魔幻不是可能的。
在加拿大,住房是除了疫苗之外最大的话题。而住房最近的热点就是买房按揭变得更严格了。房价升高了,债务增加了,通胀提高了,经济过热了,问题出现了。我们都知道,住房可负担问题是当前政府没有能力解决的问题,除非面临经济层面的大崩溃。不过,今年可能是买房者最能喘口气的时候,相对平衡的市场在到来,热门区域在转换,担忧比冲动多,这算是好事。

贷款收紧是个冷笑话
加拿大财政部5月20日宣布,将跟进联邦金融监管系统OSFI,收紧对购房者的贷款要求。从6月份开始,按揭人士必须证明其可以负担5.25%按揭利率的还贷能力,这比目前的4.79%要高出0.46%,增加近10%,也就是说,银行或信贷机构的贷款标准需要是5.25%或者高于按揭合约利率2%。
加拿大央行前些天警告说,家庭债务的激增已经再次成为经济的风险,家庭债务和住宅地产火热是目前面临的最大风险。面对疫情之后地产市场的状况,本国经济制定者一直承受着各方的压力,而在疫苗接近普及、经济复苏的当下,缓解过热的房地产市场压力开始进入需要优先考量的位置。
全国很多地区的住宅平均售价比一年前高出30%以上,部分原因就是借贷成本底,低按揭利率让加拿大居民实现买房需求的门槛降低。加拿大财长Chrystia Freeland表示,房价快速上涨引发了人们整体地产市场稳定性的担忧。
专家们普遍认为,新的按揭收紧政策不会对房价产生太大的影响,只是让按揭贷款人最高按揭金额减少2%到4%。加拿大量化宽松政策依旧,央行还是希望能在2023年前提高利率,而不是2022年前。
让市场调节一会儿
金融界人士建议,对于首次置业人士应该一定程度降低按揭压力测试,让其更容易进入市场,并且提供税收抵免。或者对再按揭或者买第二套房的人士增加压力测试。另外,量化宽松政策让富人更容易拿到便宜的资金去购买更多房产,导致贫富分化加剧,这需要设置一些壁垒,比如对于投资者从20%首付提高到40%首付,让其减少购买物业的数量。
住宅遵循着自己的通货膨胀模式,相比10年、20年、30年前的加拿大,如今的年轻人或普通居民越来越难以负担居住,这种问题终归会以激烈的形式出现在所有人面前。过去的联邦政府曾经也竭尽全力帮助加拿大人安居乐业,而如今他们似乎有太多其他要关注的事情,以致于只能做做表面工作,把更大后患留给下一任。
或者留给市场自己去解决?
过去一个多月,加拿大全国范围的住宅销售量跟随主要城市正在明显下降,尽管这个数字比去年同期要高出256%,但去年这个时候正是受疫情影响的历史新低。住宅交易的热度已经开始褪去,市场活跃度下降了85%,包括卑诗省和安省全境。
住宅库存普遍都在增加,专家认为,住宅市场正在走向平衡,此前一些极端失衡的现象正在消失,比如不正常的竞价行动、无条件抢房热潮,这是每个人都希望看到的事情。事实上,很大一个原因房价已经涨到一个历史以来的新高、也是历史以来最大的涨幅,加拿大4月房价销售价格比去年同期增长了惊人42%。
买不起房,也造不起房
对于持有土地或者去年抢到地块的大小开发商来说,房价已经到了高峰值,今年是建房的大好时机,数据显示今年的新房建设数字大幅上涨,但原材料成本的飞涨让其利润并没有想象中那么容易获得,尤其是矮层公寓、城市屋或者独立屋建造。
加拿大的这类矮层建筑基本上都全部用木材,而木材价格已经涨了一倍,一栋2200平方英尺的住宅,木材价格去年初是4万加元,去年底已经超过8万加元,到今年5月,又涨了60%-70%。业界人士表示,疫情期间确实有建商和开发商赚了大钱,但也绝对不会是很多。
而高层公寓方面,钢铁的成本也大幅上涨,疫情期间仅螺纹钢价格就上涨了60%。所有原材料因为大家在加紧开工中变得货源稀缺,去年搁置的地产项目今年都在投放出售。这种原材料紧缺情况至少会持续到2021年底。
加拿大政府寄希望于住宅市场货源增加,自然而然解决供需问题,但没想到建商面临着住宅买家一样的难题,成本太高、风险太大,入场还是等待?在这些方面,大型开发商的优势已经体现出来,在疫情之前签订的供货合约受到价格保护,尽管承包商一直在抱怨价格上涨、试图重新谈判,但相对比小型建商要有价格优势。
造成原材料紧缺的原因还来数据显示,2021年第一季度加拿大人住宅装修项目的数量比去年同期增加47%,很大一部分用的是房屋净值信贷额度。很多日常不回去做的升级,在疫情期间被业主注意到并采取行动。
很多人都希望住宅市场的泡沫破灭时刻会很快到来,但更可能的会是一些细分类型的住宅,专家认为,如果有哪类房屋价格可能下跌20%,那一定就是边郊平房和独立屋。过去一年抢购这类住宅的人们认为即便疫情结束也不会再回到城市里,因此需求变得如此之高。
这批盲目竞价的人群导致这类住宅价格飞涨,但实际上,这些大路边、不理想、简陋的住宅本来就不是买家长久的需求,这样的需求会很快耗尽。专家认为接下来3到4个月这类需求不会继续,而未来一两年也不会看到大量从城市往外搬的居民。同时,对于那些在竞价中付出太多钱买房的人来说,未来如果没有接盘的人,会让其感受“站岗”的风险。
随着加拿大疫苗普及比例的增加,各省的开放信心已经完全建立,只是陆续先后的问题,当隔离政策取消、当在家工作政策取消,离开加拿大都会区的人士将会返回,因为那里有郊区和农村难以提供的东西。还有一些人会开始厌倦自己维护更大的住宅,从而怀念此前热闹的城市生活。加拿大统计局的数字显示,2019年7月到2020年7月之间,有5万人离开多伦多,有3万人离开蒙特利尔,都去了小城市和郊区。这些人群有不少因为适应问题会重新回归。
人口推演利率推演?
专家认为,核心都会区中心的房价则相反,不仅不会处于泡沫,还会因为逃离城市的人返回、移民和国际留学生的返回抬高价格。最近温东33×122英尺宽地块上的一栋住宅卖出了400万加元,破了温东同尺寸地块的历史记录。
加拿大今年本来应该迎来40万1000移民,但因为疫情,这个目标不太可能实现。但到2023年,各种难民、移民计划会让120万新移民到来,其中60%会是有可能职业的技术人员、投资者和企业家。
住宅市场的重心正在这几个月的平衡趋势中转向,乐观估计,今年会是一个缓冲的年份。但悬在大家头顶的依然有加息的预期,再怎么拖延,明年按揭利率提高会如期而至,买家债务负担会让人担忧,40年前通货通胀后的两位数利率一定不会重现,但利率会升高到什么程度还未可知。
专家认为,疫情中政府发钱和经济激励政策引发通胀,最好的情况是利率回到2019年底或2020年初的状况,但更可能的是会跨过这些数字变得更高。
为悲观未来做好财务准备
加拿大房价上涨这些年帮助了国家经济,占到GDP的14%,促进了经济增长,但也扭曲了原本正常的经济比例。温哥华和多伦多这些年一直在全世界住房承受能力排名中名列前五之内。
数据还显示,原本父母有钱帮孩子们购买住宅,如今已经力不从心,去年加拿大按揭数据显示,有28亿加元是父母们用房屋净值信贷额度帮孩子买房,而这部分利率本来就在2.45-3.45%之间,未来还会继续升高。
最近,卑诗大学城市设计教授Patrick Condon出了一本新书《Sick City:Disease,Race,Inequality and Urban Land》,认为各种不平等的原因就是来自于土地成本,并认为仅仅依靠市场的力量无法解决住房可负担问题。Condon悲观认为,住宅就是新的股票和债券,有钱人更多持有,存放并获得更多财富,穷人越来越与之无缘。原来困扰城市核心区的问题扩大到更大范围的中心城市。
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新闻来源:内容来自微信公众号 好房网FunHouses
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