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房贷利率低!投资者重回“公寓”2021楼市的趋势

2021年1月20日

仅对加拿大的房地产市场来说,过去的2020年也是绝无仅有的一年。
这一年虽然有无人事先预料得到的大流行席卷全国,但房地产市场在最初的放缓之后,许多地区市场价格又恢复上涨,甚至出现历史最高记录的强势指标。总之,即使大疫如斯,市场也只是在短暂的冷静后很快就恢复了活跃。
时间已经进入2021年,对今年的房地产市场形势做出预测应该是很多人已经做过的事,也有很多人推繁出简地提炼出了“N大趋势”。
房地产数字营销公司Something Great老板科比(Justin Kerby)就是这些人之一,他的提炼是2021年的“五大趋势”:
房价会稳步上涨
对独立屋的需求会更大
每月成交量数字的起伏幅度会变小
房贷利率将继续保持在低位
租房市场可能的复苏将改变趋势

⭕ 房价稳步上涨
加拿大地产经纪协会预计,2021年全国平均房价将上涨9.1%。协会表示,在经济状况已经有所改善的情况下,加拿大各地市场在价格方面至少会保持不变,更可能会攀升。
大多数房地产业界人士和经济学家的建模分析预测结果都是看涨的,如“皇家地产”(Royal LePage)就曾预测全国房价上涨5.5%,上涨原因就是市场存在着库存不足和需求不满这两种主要驱动力。
其中,皇家地产预测温哥华地区将有9%的上涨,大多伦多将有5.75%的上涨,卡加利和爱民顿分别将有0.75%和1.5%的上涨,渥太华甚至还会有大幅的11.5%上涨。
总之,加拿大各大城市的房价整体来说根本不可能出现下跌。
对独立屋的需求量会很大
加拿大各地今年房价预期都会上涨。其中虽然因素有很多,但独立屋方面对市场的影响占有很大的比重。由于独立屋的价值密度,一旦其需求上升,就会带动整体的市场活动量上升。
在2021年,伴随着公寓部分的预计小幅涨价,对独立屋的需求量也会有显著增加,因为在疫情高峰过去之后追求更大居住面积的年轻家庭将推动独立屋需求达到新高。
这样的需求基本上会持续到2022年无疑。对于卖家来说这很重要,因为2021年多数城市都将是独立屋的卖方市场。
在最近的一项市场调查活动中,RE/MAX公司有84%的地产经纪都认为2021年将是卖方市场,原因无他,就是因为人们强烈需求更多空间且适逢史低利率。
月房屋成交量波动变小
2020年的加拿大房地产市场,最引人注目的特征就是每月成交量在疯狂波动。这当然是由于疫情的影响。
据加拿大房地产经纪协会(CREA)的预计,全国2021年的成交量将激增7.2%而达到58.4万套左右,但这些增加部分很可能会在每个月平均实现,不会出现像去年那样的大起大落。
去年在疫情初期时的防疫禁锢令中,房地产交易一度陷入停顿,在逐步经济重启后才得到恢复,此时买家的购买热情在释放压抑后已经达到顶峰,各处也重现了竞价抢购的盛况,而今年显然不会有这种情况或者会少一些。
按揭房贷利率将继续保持低位
预计整个2021年加拿大的按揭房贷利率都会保持在低位,即继续保持对信贷的支持。
加拿大央行从去年3月27日实行至今的0.25%超低基准利率,吸引了众多首次购房且收入未受疫情严重影响的人。
央行曾表示低利率还将持续两年时间,如果今年的按揭利率真的仍然如此超级低的话,就完全可以预期房地产市场仍会维持超级繁荣。对许多人来说,低利率都是其是否入市的重要考虑点。
加拿大央行希望鼓励消费和刺激经济,所以利率就会得以保持在低水平上。疫情所造成的经济衰退正是维持低利率的理由,所以央行会一直坚持去年的立场,即在2023年之前不会调高利率。
央行预计加拿大发生经济全面复苏的时间就是在2023年。去年10月,央行在货币政策报告中表示,经济复苏仍需要非同寻常的货币政策支持,所以央行仍将致力于向经济复苏提供所需的货币政策刺激。
以这样的声明基调,整个市场都相信,在整个2021年和2022年加拿大的按揭房贷利率都会继续保持在低位。
租房市场可能复苏从而改变市场走势
如今年下半年实现疫苗普遍接种,从而达到实现“群体免疫”的程度之后,租房居住的人口将会大量返回城市。这是一个值得关注的趋势,要知道在疫情初期和后来有很多人搬家撤离了城市中心地区,但他们迟早还会回来。
伴随着租房居住人群的回归,投资者就会重新进入公寓市场,或者至少不会再有此前的做空势头。
也许看到这种租客的回归还需要等到今年年底,但根据租客人群的流向而对今年乃至以后的公寓价格走势做出判断,是个很实际的方法。

在影响房地产市场走势的诸多因素中,也会有人口迁入迁出等的影响。在大温地区,其实早在疫情发生之前即有很多居民迁往其他地区。
据加拿大统计局的最新数据,2019年有数以万计的大温地区居民移居至其他地区,其中有很大数量都是移往省内的“乡村地区”,其他大城市如多伦多和卡加利也有同样的趋势。
2019年大温地区移居其他地区的人数是45481人。这个数字比2018年还减少了6.66%,但仍然是相当大的数字。
BC省内的“乡村地区”吸引了最多的大温居民移居,2019年有5751人去往省内这些地区。这比2018年少了9.67%,但仍占总数的12.57%。

大温居民2019年迁往地区比例,最高者是“省内非城市区”
省内较小城市也能吸引不少人移居,如第二大热门移居地是阿伯茨福德-米逊(Abbotsford-Mission)。这个地区在2019年迁来了5180名大温居民,约占迁居人数11.32%;
维多利亚是第四个热门地点,2019年有3164人移居该地,占迁居总数的6.92%。
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