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加拿大疫情失控,房价凭啥涨?

2020年11月23日

03 透过疫情看加拿大的政治和经济
政治和经济总是hand in hand,经历了疫情,我们可以把加拿大的政治和经济关联性看得更清楚。
一位加拿大的投资大师,加里斯洛夫斯基,在79岁时完成了他的毕生投资心得,《投资丛林》,并与2005年出版。他对加拿大的政治和经济关系是这样描述的:加拿大是一个资源丰富的国家,普通人只关心自己家的安宁与富裕,对其他事情都很冷漠,包括对政治,这就造就了加拿大买选票的政治环境,台上的政党只要有机会就不惜一切代价地花钱买选票,买选票的钱来自于向高收入者征税,买选票的好处是补贴有投票权的低收入者,以求连任,于是人们越来越懒,越来越依赖政府发钱,力争下游的人越来越多,支持发钱的选民也就越来越多,所以买选票的政治正确在加拿大会被所有政党效仿,形成了正反馈,愈演愈烈,每个台上的党派都会变本加厉地发钱。疫情期间,特鲁多政府的花式发钱,颇受欢迎,成倍地把原来劳动的人变成了伸手的人,同时也再次印证了加里斯洛夫斯基在15年前的看法。但是,不要忘了,发钱只能通过财政政策,而不能通过货币政策实现。

很多人分不清什么是财政政策,什么是货币政策。财政政策有两个方法:1.直接进行转移支付,从富人那里收税发给伸手的人,例如,特鲁多现在的做法;2.政府兴建项目,搞基建,通过政府花钱拉动就业,即,著名的凯恩斯主义,例如,罗斯福1933年的以工代赈。货币政策是指,央行放水给商业银行或资本市场,让商业银行保持流动性,并将这股流动性通过贷款传递给工商企业和消费者。简单的区别是,通过财政政策发出去的钱,不用还了,白给;通过货币政策发出去的钱,是借出去的,得还。能拿到财政政策发下来的钱,必须证明自己身处困境,需要救济;能拿到货币政策发下来的钱,要证明自己有还款能力。于是加拿大出现了两类聪明人和一类笨人:能拿到救济的人要么真的需要帮助,要么不惜力争下游,去满足被救济的条件;能借到款的人努力买房子,否则借不到低利率的贷款;最后一类努力赚钱然后存起来让别人借走。各位读者可以对号入座了。
疫情放大了加拿大政治和经济特点,以前看不清楚的人,不能再糊涂下去了。既不力争上游,也不力争下游的人,在加拿大生活得很辛苦,当然这是自找的。
这一段,没有跑题,我希望大家看清楚加拿大基本的政治经济关系,明确自己该做什么,不该做什么,以及为什么有人只要有机会就贷款买房子。房子是低利率的载体,贷款的抵押物;房子可以租出去,于是贷款就有人偿还了,这是成本最低,风险最小的利用货币政策的可行措施。很多人在朋友圈瞎嚷嚷,央行印钱了,要出现通货膨胀了。央行印的钱,通过工资发给你了吗?没有吧,那通货膨胀怎么可能发生呢?其实,2010年开始各国央行就开始大规模印钱了,但很少有国家出现大规模通货膨胀,原因是,从印钱政策中获益的人,即,能借到钱的人,边际消费倾向低,没有用借来的钱消费,而是购买资产了,因此资产价格普遍提高,股价和房价都在涨,传说中的恶性通货膨胀始终没有出现。货币政策,是帮助能贷款的人先富起来的工具,当然,不去借钱的人享受不到。财政政策,需要力争下游,或真正遇到困难。那些两个政策都享受不到的人,面临一个灰犀牛问题:资产贬值。

房子,成了一个令人纠结的核心问题:买来投资,可以受惠于货币政策,但需要经营,怕麻烦的人需要自己取舍;买房的人多了,供应有限,房价就会涨,水涨船高,有效地应对货币泛滥,但非居民一时进不来,租金上不去,怎么取舍呢;有避税癖的人,在斤斤计较时发现,房地产投资中的费用是可以抵税的,但要拿到房贷就需要证明收入,收入高了税就高,怎么取舍呢?很多人已经在取舍和纠结中度过了10年,期间,所有多伦多的房产价格都翻了一倍。纠结是有成本的,你要再纠结十年吗?
04 我看到三个推动房价上涨的drivers
众所周知的推动房价上涨的原因就不再重复了。说三个我发现的,无惧疫情,推动房价上涨的原因吧。第一个是加拿大人几乎都认为房产是一项好的长期投资;第二个是加按的力量;第三个是按揭助手的力量。

早在2014年,GENWORTH公司所做的消费者调查报告中就披露了一个重要信息,打算买房的人中,有90%的加拿大人认为购买房产是一项好的长期投资。2018年CHMC将这一话题也纳入了消费者调查报告,结果是more than 80% of buyers feel confident that buying ahome is a sound long term investment。2019年CMHC的消费者调查报告中这一数据更加具体了,87% of buyers feel confident that buying ahome is a sound long term investment。我在公众号文章《加拿大人买房考虑了哪些因素》一文中披露了这个数字,但并没有引起大家的注意。罗伯特席勒在新书《叙事经济学》中披露了美国人对这个问题的看法,最高的时候有43%的美国人认为买房是一项好的投资,最低的时候只有32%的美国人认为买房是一项好的投资。按照席勒教授的研究,叙事,是一项非常重要的经济因素,如果你身边的人都整天念叨XXX是一项好的投资,你也会这么认为,甚至参与进去。重口烁金的资产就是人们的心头好。加拿大人对房产的叙事,已经完成了全民洗脑,80%-90%的加拿大人认为买房就是一项好的投资,而且是一项长期的好的投资。这个长期到底有多长呢?婴儿潮一代人,即今天65到74岁的这代人,有71%的人认为住在独立的房产中是最适合的,这些昂贵的房产依然被老人家占据着。疫情重灾区是老人院,那些卖掉了自住房搬去老人院住的老人家深受其害。目睹疫情中老人院发生的一切,那些还没卖掉自己房产的老人家,是绝不肯轻易搬出现有住房的。因此,疫情期间,以及疫情过后,二手房市场上独立房产的供应将严重不足,供给的缺乏势必推高独立房产的价格。

能够加按的借款人,可以从房子里提取现金,作为下一套投资房首付款,用银行的全款买投资房。疫情爆发初期,大家都去囤手纸了,我提醒了几位比较听劝的财商群里的朋友:疫情刚爆发,3月份的房价没有下跌,大部分行业还可以正常工作,应该马上做投资房的加按,如果疫情严重,拿着现金做储备,疫情过去之后,如果不需要这么多现金,可以拿出来做首付投资下一套房子。听了我建议的几位朋友,现在已经把新的投资房租出去了。很多人满腹狐疑,疫情没结束,经济没有明显好转,外国人进不来,买房的钱从哪来的呢?经济学家是发现不了这个秘密的,所有不躬身入局的人也都发现不了这个driver:加拿大本地有收入的家庭,可以从现有房产加按出现金,并申请贷款买更多房产。

多伦多是一个国际化都市,与普通的城市不一样。安省平均房屋自有率68%,而多伦多只有56%,说明租房的人比例超出了全国和全省水平。我在Youtube上6集视频《为了平衡一生的收入我们被迫投资中》讲,地产投资者的战略伙伴有两个:银行和租客。租客是房贷帮手,他们不仅支撑着房贷付款,而且支撑着房贷申请。银行在计算房贷申请人偿债能力时,会用租金直接抵减这套房子的所有债务,因此大大提高了借款人的偿债能力。作为房东,不要与租客斤斤计较,租客是批房贷,扛房贷的主力军,一定要善待租客,他们在不亲自出场的情况下,默默地帮房东申请着贷款加按,或新的投资房贷款。看到这里,请房东默默向房客道一声“辛苦了,谢谢,明年不加租了。”
结语:
害怕二次疫情吗?害怕被裁员吗?除了抢购手纸,更应该把房产里的现金取出来做储备。在加拿大,房子是公认的优质资产,值得长期投资,这种叙事一次次被验证,疫情的突袭不仅没有削弱这种长期持有房产的信心,反而得到了加强。与其寻寻觅觅房价上涨的原因,不如更好地利用加按策略加强自己抵御风险的能力,并为进一步投资做好准备。