首页 > 社会生活 > 加拿大楼市第四季度还有一波小幅上涨!但好景不长:CMHC重申明年房价可跌18%!TD银行称可能…
2020年10月21日

“彭博新闻”曾于上月底发表过报道文章,称“加拿大家庭对房地产市场越来越乐观”。
文章说,据加拿大民调和公共政策研究公司纳诺斯(Nanos Research)所作的调查,在“第二波疫情”正趋向严重的时候,加拿大家庭却普遍对地产市场越来越感到乐观,约有44%的受调查者预计未来6个月他们所在社区的房地产价值将上升。
这个乐观比例,不仅是3月份全面抗疫封禁后的最高峰,也是过去7年的最高峰之一。至于担心房价会下跌的人,比例更已减少到27%。这个悲观比例也是自3月中旬以来最低的。

而在这份“纳诺斯调查”之前,“穆迪分析”信贷评级公司(Moody’s Analytics)也发布过对加拿大房地产市场的分析报告。报告开宗明义指出,加拿大房市虽在疫情中经受住了大考验,但在2021年要有大损失。

“彭博-纳诺斯”调查:44.3%加拿大人认为房地产市场会继续复苏(第二季度曾现信心低谷)
“穆迪分析”认为,由于经济复苏难见前景、紧急救助计划结束和家庭债务提高这三大障碍,明年加拿大的独立屋平均价格将下降6.7%,所有类型房屋平均价格将下降7%以上。
其报告说,虽然加拿大房地产市场目前在政府救助措施、6个月延期偿贷和低利率等因素的作用下仍有些活力,但价格下跌是不可避免的,多伦多房价跌幅预计接近9%,温哥华房价跌幅预计在7%以下。
这份分析基于一种事实,就是加拿大的失业率仍居高不下以及家庭收入在降低。
再往前若干天,加拿大按揭和住房公司(CMHC)首席经济学家Bob Dugan也在重申其预测,因疫情导致住房需求疲软,房价可能会在明年下降18%。
之前,CMHC在6月份的政策报告中曾表示,发生疫情后的失业、企业倒闭和移民人数减少问题,都对住房市场有严重的负面影响,所以预计“未来12个月房价会下跌9%至18%”。当时,CMHC并因此调高了房贷保险的核保条件以降低风险。
在CMHC做出这种悲观估计的时候,多温两地5月份房价都有大约3%的同比上涨,所以当时即使对风险敏感的贷款机构也只是预测未来12个月房价跌不出7%。
Dugan说,之所以坚持数月前的“跌价18%”预测,是因为大趋势看起来确实如此。在CMHC的眼里,现在房地产市场存在着巨大的风险。
TD银行经济研究部(TD Economics)经济学家Rishi Sondhi对加拿大房市也有自己的看法。
上周,他表示“房价可能会出现一些缓解”,但第四季度不大可能会有立即的降价,相反还可能会有小幅的涨价,原因是第四季度市场仍然极度紧张,多温两地和蒙特利尔等地的成交会更多地转向更大和更贵的房屋。
Sondhi认为加拿大各地房市在今年第三季度会创下历史新高,但在过完第四季度之后,2021年上半年的房价可能会下降7%左右,然后在下半年才能再获得一些动力。
预计,产油省份的跌幅会比较大,因为那里有大量的月供延期,且预计人口不会有太多的增长,而其他地区的跌幅会较小,因为那里借贷门槛较高、推迟月供的人数较少和买家数量减小得不多。
加拿大“各地房市在第三季度会创下历史新高”的说法,根据地产经纪协会的市场报告,情况确实如此。
大温地产经纪协会(REBGV)本月的报告说,9月份大温地区的成交总量是3643套,比去年9月的2333套同比增加了56.2%,比上个月的3047套环比增加了19.6%,也比“9月份10年平均成交量”提高了44.8%。
这是REBGV有记录以来的最高月成交量。

同时,菲沙河谷地产经纪协会(FVREB)的月度报告也指出,9月份成交量2231套,比去年9月同比增加了66.1%,比上个月环比增增加了9.4%。这也是FVREB有记录以来的最高月度成交量。
由Sondhi撰写的TD银行经济研究部报告说,但这种“房屋转售市场”的强势不太可能持续,因为加拿大在“住房、经济和就业之间存在严重脱节”。有这种情况存在,基本上市场就不会持续强势下去。所以,在经过第三季度出现超常的成交水平之后,市场会恢复正常,在未来几个季度内出现“有序的缓和”。
大温地区生活成本可直观查图
温哥华经济委员会(VEC)最近推出了一个网上地图工具,能够直观简明地显示出大温各地区的居住成本即生活“可负担性”,包括买房和租房成本。这为新移民和本地迁居者提供了一种易用的工具。

VEC互动地图:颜色越蓝房价越高
所使用的大温地区各社区的房价,就是当地“可负担住房”的起点价格。VEC取最低四分之一处的房价作为“可负担住房”的基准价格。
如从地图上可以看到,温哥华西区的房价为244.2万元,就是该地所有房价中位于最低四分之一处的价格。但该地位于中位(即二分之一处)和高位3/4处的房价分别为308万远和406万元。
对其他数字如家庭收入和月支出等也是采用同样的原则选取的。

“可负担”的房价即当地四分之一高处的房价
地图上显示,各地的“家庭收入-月支出-月经济指出”的数字如下:

各地“四分之一高处”的家庭收入、支出和真实成本
其中,“月经济成本”的含义是,在“月现金支出”(按揭月供、电气费和物业费等)的基础上,再减去预期房屋升值收益后的“真实成本”。
在VEC的“可负担性地图”上,也可以查看大温地区的“可负担租金”的价位,即最低四分之一处的租房价格。