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加拿大房价高估最严重的城市 不是温哥华多伦多

2019年10月27日

加拿大的房地产市场已经不能用一个整体数据来体现了,因为越来越多的证据表明,加拿大房地产实际上已经分成两个市场了,一个叫“多伦多、温哥华、汉密尔顿”,另一个叫“其他城市”。
国际货币基金组织(IMF)最近认为,多伦多、温哥华和汉密尔顿3个城市,房价估计高估50%,房价严重脱节。

据betterdwelling网站报导,IMF数据采用观察总值(observed aggregates)和可实现价格(attainable prices)两个房价数据,其中前者是根据各个城市每个季度房价得出的普通住宅市场房价指数,即观察到的房价或市场价格,后者是IMF根据静态贷款能力(SBC)模型、基于家庭收入、按揭利率和杠杆能力得出的市场可支撑价格,即基准房价(fundamental prices)。
结果发现,截至去年,加国多数城市房价上涨,主要是因贷款环境宽推动动,唯独多伦多、温哥华和汉密尔顿3个城市例外。
边缘买家与边缘卖家对市场的影响
有分析指加拿大房价上涨主要是被边缘买家影响和推动,房源紧张的城市,谁出高价抢房,即是边缘买家。这类买家出价不理性,将房价一路推到峰值。边缘买家开的高价,会成为市场中的同类房参照价,从而影响整个市场。

与边缘买家相对应的,还有边缘卖家。边缘卖家一般是急于卖房的人,为尽快卖房会开低价,从而拉低房价。通常只有在经济衰退、失业率上升、房价下跌或房贷收紧等资产流动性恶化情况下,才会出现边缘卖家,一般不会持续太久,即使出现也会很快消失。
基准房价,既不是由边缘买家,也不是由边缘卖家确定,而是根据长期需求要素确定,是指市场能持续支撑的房价,即无论是经济衰退,还是经济上行或下行,市场都能支持的价格。一般来说,市场价格通常比基准房价高或低。
房价脱节最严重3大城市
一直以来,温哥华市场价格与基准房价之间价差巨大。如去年第3季度,当地市场房价为113万4157元,同比涨1.6%。当季基准房价74万9505元,同比跌3.6%,市价比基准价整整高出51.3%,两者价差全加拿大第三大。

多伦多的情况则更为严重。去年第3季度,市场房价为85万6003元,同比跌3.1%。当季基准房价55万3467元,同比跌3.6%,市价比基准价整整高出54.7%,两者价差加国第二大。多伦多房屋市价与基准价差距如此巨大,是因信贷增长太快,导致房价与市场基本支撑要素脱节。

安省城市汉密尔顿房价与房价基本支撑要素脱节最严重。去年第3季度,当地市场房价为54万77元,同比涨3.1%。当季基准房价34万3736元,同比跌3.6%,市价比基准价整整高出57.1%,两者价差全国最大。

其它大城市现状
卑诗省另一个高楼价城市——维多利亚房市虽紧张,房价脱节却不如温哥华严重。去年第3季度,当地市场房价为80万9930元,同比涨6.8%。当季基准房价66万795元,同比跌3.6%,市价比基准价高出22.6%。这一数字和温哥华多伦多等地比,虽只能算小巫见大巫,但真要换算成钱,还是很多的。
蒙特利尔房价相对正常,市价与基准价之差不太大。去年第3季度,当地市场房价为41万4907元,同比涨5.7%。当季基准房价37万9952元,同比跌3.6%,市价比基准价仅高出9.2%。
卡尔加里房价虽基本没涨,但房价担负力持续恶化。去年第3季度,当地市场房价50万7303元,同比涨0.5%。当季基准房价46万9538元,同比跌3.6%,市价比基准价高8.0%。两者这一差距,主要是因利率上涨导致。

一般来说,房价与市场支撑要素脱节,不会持续太久,但会觉得很久。两者差距缩小,房价调整并非唯一办法,收入上涨、借贷宽松和通过其它杠杆手段等,也能实现。
由于全国房价严重脱节的城市只有3、4个,再加上房价脱节持续很长时间,迫使政府采取其它手段干预。
在加拿大联邦大选竞选期间,特鲁多便宣称,自由党将采取措施解决外国买家炒房推高房价的问题。
其中一项措施就是对全国范围内的非加籍、非居民房屋拥有者(home owners),征收1%的炒房税和空置税。
此前,加拿大实行海外买家税的地区只有BC省和安省。BC省的海外买家税为20%,安省为15%。
一旦特鲁多承诺的新政策实施,那么BC省的海外买家税将变为21%,安省变为16%,加拿大其他省份地区则从0变为1%。

除此之外,特鲁多承诺,会给温哥华等地的首次购房者“额外优惠”。针对温哥华、维多利亚、多伦多地区的购房者,首次购房优惠项目的借贷上限将大幅提升至$78.9万。
换言之,对于温哥华、维多利亚、多伦多的首次购房者来说,如果年收入低于$12万,能拿得出5%的首付,就可以通过该项目购买价格最高$83万的房屋。
特鲁多表示,那些生活在房价明显高于国家平均水平城市的加拿大人,需要“额外的帮助”。
现在加拿大联邦大选尘埃落定,特鲁多的自由党少数政府还能否顺利推行这些承诺呢?答案是:有可能。
因为新民主党在竞选时和自由党一样曾承诺要征收住宅海外买家税,若两党都能信守承诺推行海外买家税,以两党加起来的国会议席,是能顺利推行“海外买家税”这一项的。而首次购房优惠项目的借贷上限,因为其他政党未有类似承诺和表态,则有可能成为一张空头支票。

来源:网络
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