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利率上升,贷款压力反降,大温哥华公寓还要涨?

2019年3月2日

过去一年接连不断的房地产紧缩政策,让加国购房者与房地产行业长吁短叹。随着房贷利率上升到3.34%,加拿大的房地产市场逐渐走向疲软。今年年初以来,房地产相关行业纷纷向政府呼吁放宽贷款条件。

据Globe Mail报道,近日,银行又希望政府放宽对于首次购房者的要求,将房贷的摊还期由25年延长为30年。而且,Global News的记者发现,虽然房贷利率上升,但购房者的贷款压力实际上是减小了。
房贷压力测试导致房价降低
Globe Mail称房地产行业如此急切提议改革的主要原因是因为房贷收紧导致房价走低,压抑了市场需求。但是对于加拿大的房地产市场来看,房贷测试也许并不是一件彻头彻尾的坏事。

业内人士认为,房贷压力测试帮助加拿大的房地产市场实现了软着陆,目前多数大城市的房价都低于去年平均水平。例如大温地区的房屋基准价格比2018年1月下降了4.5%,而加拿大全国范围内的基准房价下降了5.5%。

虽然价格下跌对于卖家来说实在算不上什么喜讯,但是对于买家来说却未偿不是一个好消息。Global News的报道指出,由于房屋售价相对低了,等同于降低了买家的贷款压力测试的标准,从而缓和或者抵消了加息的影响。
价格下调浮对于购房者所需的最低收入究竟有什么影响呢?Global News的记者针对此问题。用利率比较网站Ratehub.ca上 2018年3月份和2019年1月的房贷利率进行了比较。
假设2018年3月份的购房者希望以20%的首付,2.99%的五年期固定利率和25年分期偿还的方式,购买中等价位的住房;而2019年1月年的购房者,同样支付20%的首付,但是以2019年的房价和3.29%的利率购买相同水平的住房。

从表格中可以看出,大部分城市的买家最低收入需求都有所降低,大温地区今年1月份的综合房屋基准指标价比去年3月份低了近6.5万。这意味着如果首付比例为20%,首付款将减少近1.3万。而通过压力测试所需的最低收入将减少约1万。
Golbal News称按照房地产行业不成文的惯例,通常1月份是房地产行业最冷淡的月份之一,而随着春季的到来,房价通常会在3月份反弹。为了让数据更具有代表性,Global News又对比了2019年1月份和2018年1月份的数据,但是得到的结果也大致相同。
利率比较网站RateSpy.com的创始人、IntelliMortgage.com的房贷规划师McLister表示,压力测试在稳定房价方面很有成效,也促使购房者瞄准中低端房产,从而推高了中低端房产的价格。意下之意,就是公寓价格还要涨!
房贷期限有望延长至30年
据Globe Mail称,首次购房者面临的困境正在推动30年期房贷的启动。而对于能够支付20%以上首付的购房者来说,这一改变会相当诱人。

据Global News的报道,联邦财政部长Bill Morneau正考虑在3月19日的预算报告中阐述这个问题。而联邦NDP党领Jagmeet Singh最近也表示赞同这个举措,他希望给为首次购房者提供更多的购房机会。

如果贷款期限延长至30年,其实就相当于在其他条件不变的情况下,降低了购房者的月供。这样不仅可以为手头拮据的家庭减缓还款压力,还能提高一些潜在购房者的购买意向。

对于温哥华的购房者来说,如果贷款期限延至30年,这就意味着他们的首付款将由16.4万降低至15.2万,而月供额也由3983元降低至3558元。这样,这些购房者在没有其他债务的情况下,每年收入达到4.2万就能申请贷款,而不是之前的4.7万。
虽然延长房贷期限可能会让业主在还款期限内支付更多的利息,而且超长时间的房贷会影响业主为退休储蓄的能力。但是Ratehub公司的联合创始人兼房贷经纪公司总裁James Laird表示,30年期房贷并不表示购房者实际的偿还日期为30年。

随着年龄的增长,购房者往往会加快偿还房贷的速度。换句话说,随着事业的发展,大家钱会赚得更多,很多人会用这些额外的钱来偿还房贷。
理财规划师和房贷经纪人Arpad Komjathy表示,30年期的房贷对于千禧一代的购房者来说是有意义的,尤其是对于生活在多伦多和温哥华的年轻人,因为这两个城市的房屋租金全加最贵。
加拿大历史上,贷款期限在2008年曾经达到40年,一直到2012年加拿大政府才将其缩短至25年。如果能够恢复到30年的贷款期限,对于那些支付低首付的买家来说也算是一件好事。
至于房贷测试标准降低将会带来多少新的购房需求,以及会不会再次推高房价,目前还尚不可知。

来源:温房网
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