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2019年加拿大房市大解析!专家:稳定中

2019年2月23日

加拿大房地产市场在经历了泡沫似的2017年,以及充满挑战的2018年后,在2019年艰难地重新站稳脚跟。2018年,不少地区的房地产市场业绩和定价都有些许下降,专家预计,2019年的情况可能与2018年类似,虽然稳定但也却是在稳定中不断挣扎。
2018年夏季的房市还算稳定,但是从9月开始,全国房屋销售便开始逐渐下降。12月,实体经济活动同比下降19%,而全国平均销售价格下降4.9%。

图片来源:AP Photo/David Zalubowski, File
对于房市出现的低迷现象,分析师将其归咎于更严格的抵押贷款规则以及加息。加拿大央行在选择加息时考虑了市场的健康状况,最近注意到12月份的情况“弱于预期”。加拿大房地产协会(CREA)首席经济学家Gregory Klump最近表示,由于买家在日益艰难的条件下难以负担所有权,因此今年住房市场可能会破坏经济增长。
CREA表示,从数字上看,这可能意味着今年住房销量将下降0.5%,创9年新低,而且可能是房地产市场多年降温期的开始。如果想进一步了解2019年的住房市场,就来看看迄今为止,经济学家都说了些什么吧:
不会很有活力,更倾向于稳定的一年
2019年加拿大房地产市场可能呈现的平平状态总体来说还是归咎于两点,更严格的抵押贷款政策和正在上升的利率。
RBC两位经济学家Robert Hogue和Craig Wright表示“未来12个月房地产市场全面大幅下滑的可能性仍然很低,但近几个月概率有所上升。抵押贷款压力测试和利率的不断上升继续给加拿大各地的购房者施加压力”。

但TD高级经济学家Rishi Sondhi预测,前半年全国的住房市场可能相对较冷,最后两个季度的经济活动可能会有所上升。“除非家庭收入或就业受到冲击,我们认为,年中前的住房市场有望改善,其中一个特别的因素是购买力水平,央行加息预期的可能性下调已使购买力水平小幅受益”。
事实上,尽管加拿大央行预计将在2019年以相当可观的速度加息,但房地产市场的疲软可能会促使其重新考虑,这将让许多潜在购房者松一口气。
除此之外,Sondhi指出,另外一个可能会改善房市的因素便是强劲的就业市场。TD预测,在接下来一年中,就业市场可能会新增15万个职位,这将使家庭收入以一个比较稳健的步伐增长。考虑到这一点,随着越来越多的千禧一代开始组建家庭,他们将开始远离租赁市场,这可能会提振房屋销售。
当然,各地区的具体情况肯定会有所不同。房市火热的多伦多和温哥华市场1月份都发布了比较温和的数据,这两个城市的房价都有所下降,但销售额却较上月略有上升。同时,蒙市和渥太华也因其相对较低的房价,销售额有所上涨。
对于购房者意味着什么?
由于房价攀升缓慢,所以买方对2019年还是有一定程度的展望,但其承受能力的压力依然存在。
根据2019年RE / MAX住房市场展望综合调查显示,36%的加拿大人正在考虑在未来五年内购买房屋,低于2018年的48%。
根据加拿大抵押和住房公司的数据显示,2018年新抵押贷款数量下降了11.9%; BCREA报告称,该省的住房抵押贷款已经放缓至17年来最慢的增长速度。这些数字很可能在2019年重演,因为许多买家发现自己无法按照更严格的标准获得抵押贷款。

希望今年购房的买家应该了解未来几年抵押贷款利率的走势。春季市场通常意味着贷方将提供折扣和促销活动来吸引潜在客户。但利率上升的环境意味着抵押贷款利率在续约时可能比最初预期的要高。
与抵押贷款经纪人交谈可以帮助确保在寻找房屋时获得正确的抵押贷款预先批准。对于那些希望避免更严格的抵押贷款压力测试的人来说,选择不同的银行仍然是一个选择。但要注意:非主要贷方通常收取高抵押贷款利率,这种情况可能只会因利率上升而加剧。
对于售房者意味着什么?
RE/MAX预测,2019年房价可能会上涨1.7%,远低于2017年定义市场的火热价格。例外情况可能是强大的蒙特利尔和渥太华市场,相对紧张的PEI市场可能会见证Charlottetown价格上涨11%。
不过,大多是市场的卖家都应在2019年为同一情况做准备,即争夺房产的买家越少,房屋价值就越低。疯狂的竞购战和2017年的螺旋式增长已经一去不复返了。
所以,卖家需要花更多的时间来制定有关如何最好地营销房产的战略。越来越多的代理商正在使用本地销售数据来制定定价策略。在将您的房屋推向市场之前,请确保您已尽可能多地找到有关您所在地区的信息。
对当前的房主意味着什么?
对于需要在2019年更新抵押贷款的房主来说,事情可能会有点棘手。如果他们与现任贷款人续约,他们可以跳过抵押贷款压力测试,但同时也会错过在其他地方寻找更好的利率。
随着越来越多的房主选择与当前的贷款人继续合作,市场竞争可能会降低,从而降低了银行提供较低续订率以吸引新客户的动力。

对于对债务偿还水平感到满意的业主来说,选择与现有贷款人保持一致将是明确的。对于那些希望更换贷款人的人来说,如果他们偿还债务的能力不符合他们的预期情况,将不得不考虑是否要再次通过抵押贷款压力测试。
加拿大破产管理局办公室指出,2018年10月的消费者破产率上升了9.2%,由于房主很难跟上偿还抵押贷款的步伐,这一趋势可能会在2019年继续。
对投资者意味着什么?
对于那些希望投资租赁房产的人来说,在加拿大的许多大型城市中心仍然可以赚到很多钱。
例如多伦多,虽然房屋价格已从2017年的高点大幅降温,但租金继续以惊人的速度增长。根据多伦多房地产委员会的数据,2018年第三季度一卧室单元的平均租金为$2,163,同比增长9.5%。

加拿大很多其它城市的情况与此类似。比如温哥华,虽然房价下跌,但去年第三季度的房屋租金同比上涨5.5%。Bullpen Research and Consulting和Rentals.ca最近的一份报告预测,2019年,全国范围内的房屋租金将会平均上涨6%。
所以,希望投资房地产市场的人最好购买那些价格较低但租金潜力较高的房产,比如交通便利、附近有超市、学校等。同时,购房前咨询相关会计师和抵押贷款经纪也是必要的。

来源:约克论坛
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