预测 ◇ 大温哥华生育率仅1.56!地产市场未来全靠移民

1月28日,地产公司Rennie Group发布报告称,到2041年大温地区居民将比2017年增加110万,总数达到403万。Rennie Group认为这个数字意味着50万套住房刚需!

看到这呵呵一笑,如意算盘打得虽然响,但110万人从何而来?就算真来了又能对房地产市场有多大影响?
根据2016年人口普查的数据,整个加拿大人口生育率只有1.6,大温地区则只有1.56,而人口世代更替保持不变需要2.1才可能做到。也就是说按照2017年大温人口300万计算,假定每30年一代人,则2047年人口自然下降到223万人。这意味着有38.5万套住房无人居住。
当然这是一种静态的算法,并没有考虑到性别比例、人均寿命变化、人口年龄结构等因素,但不可否认的是如果没有外来移民的大量输入,人口数量必然迅速衰减。
所以Rennie Group说2041年大温人口增加110万并不是意味着新移民有110万就够了,事实上可能需要150万新移民才能达到Rennie Group的预测目标410万总人口。
那么问题来了,24年人口增加150万,每年就是6.25万,而实际情况是每年大温新增人口大约在4.5万左右,每年的缺口是1.75万,人从何来?

而且随着富裕的亚洲投资移民越来越少,更多技术移民将选择安省、阿省等工资更高房价更低的地区定居。
房价高企的大温还能不能保持对新移民的吸引力本身就是巨大的疑问。所以Rennie Group在报告中的分析有一厢情愿之嫌。
不过Rennie Group的结论大方向没有错,那就是大温地产的未来完全取决于移民数量。但移民数量又直接受到房价的影响。这看起来又是个无解的悖论。
当然,我们可以乐观的想象,无论大温房价涨到什么高度,都有人愿意飞蛾扑火的勇作接盘侠,但这是不是某些地产从业人员的一厢情愿,参考一下2018年的地产行情就能明白,好花尚无百日红,世界上又哪来只涨不跌的房地产市场。
退一万步讲,就算Rennie Group的预测全部兑现,大温到2041年有50万套住房的刚需又如何呢?
假设50万套住房分24年消化完,每年就是2.08万套住房。但根据温哥华市政府在2018年刚刚制定的规划,70万人口的温哥华在未来十年要增加7万套住房,也就是每年7000套,按照这个比例计算整个大温每年新增住房数量远超2.08万套。即便不考虑动态的变化因素,大温的房子也是慢慢过剩而不是越来越紧缺。
最后让我们看一下Rennie Group报告中提到的一些关键数字,大家看一看算一算这些数字实现的概率有多大。
1、到2014年,大温增加110万人口。
2、到2041年,大温增加49万8204套新住房。
3、 29万2351套是独立屋或者联排别墅,20万5853套是公寓。
4、2017年至2041年间人口平均增长率为1.3%。
Rennie Group的报告还指出,这几年新房开工率非常高,所以最近几年房屋供应量可能超过新增需求,但考虑到建新房的同时还要拆旧房,所以供需还是平衡的。
小编总结说,Rennie Group做了非常乐观非常完美的预测,但问题是实现这个预测的过程中不可测因素很多,甚至一场不大不小的地震都能让预测的结果付之东流。
炒房子研究好三五年的事足够了,自己住就不要想的太多。
各位可以试想一下,如果你请的地产经纪为你分析24年后的地产发展态势,你会觉得这个地产经纪很靠谱吗。
这就是小编对这份报告的感觉。

来源:加拿大地产头条
———————————————————————-