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北美买房为何首选加拿大?原因竟然是这个税…

2018年12月30日

黄三水的客人大多来自上海,特点是又有钱又精明,而且这种精明不是市侩和狡黠,而是对制度和未来的洞悉。比如黄三水的老客户A先生。

最近有个非常火的概念叫“五眼联盟”,说的是美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰有个情报共享机构,但在A先生眼里,这就是“五房联盟”,也是中国富豪最喜欢的五个海外购房目的地,如果一定要再加一个,还有新加坡。
“五房联盟”里如果把北美大陆视为一个整体,则美加两国共吸引了超过半数的中国资本,美国的绝对值保持绝对强势,而加拿大的温哥华和多伦多则是两个吸引了很多中国买家的地产名城。
但在A先生看来,投资北美房产首选加拿大,而美国则要慎重的多,具体到他本人,则是把重金押在温哥华,在美国地产的投资比例几乎可以忽略。
小编问原因时,A先生给了这样的答案:
美国地产市场各方面的条件和加拿大比各有优劣,但有一项软肋却是致命的没,那就是遗产税!
对一名没有永久居留权的外国投资者来说,在美国投资的房产想留给子女需要缴纳遗产税。在加拿大投资的房产想留给子女需要交所得税。二者的名义虽有不同,但效果也是一样的,就是富裕家族的财产在传承中需要一定的损耗。
但美国遗产税和加拿大的所得税有一个重要的差异是被很多人忽略的。
1、在加拿大遗产视为出售,这一点对本国居民和外国投资者并没有差别对待。同样的房产、同样的增值幅度,视为遗产出售时对增值部分的征税标准基本一致。
2、美国遗产税则不同。本国居民可享受每名继承人1180万美元的免税额!而外国投资者的每名继承人只有6万美元的免税额。
A先生告诉小编,以前不久孟女士在加拿大两处价值1500万加元的房产为例,折算成美元差不多是1050万。
因为房子是在加拿大,尽管孟女士和老公都不是加拿大居民,但儿女继承只需要为房产的增值部分缴纳与其他加拿大人一样的税款即可。
如果房子在美国,因为孟女士和老公都不是美国居民,儿女继承时将面对6万美元以上部分最高达40%的税率。而美国居民继承同样的房产,因为有1180万美元的免税额,所以是不需要缴纳遗产税的。
这其中的差别大概有300多万美元。
A先生说,这样算下来,如果不打算移民美国就没必要在美国投资房产,因为养房多年的增值部分基本都是给美国税局打工。而加拿大房产的增值收入能够滋润下一代。
黄三水补充说,美国遗产税还不限于房地产,有价证券、银行存款、股票都要计算在内,对有钱人来说,在美国投资置业几乎必须成为美国居民,否则未来就是白干,多年心血的一大部分将被美国政府无偿收走。但很多来自中国的投资者因为各种原因并不想成为美国居民,所以加拿大才是他们的最优选择。
A先生说,美国遗产税的问题很多人都知道,但绝大部分没有意识到跟自己有什么关系,其实投资海外房地产或者其他行业,首先要了解的就是当地的税收制度,对于以保值和传承为主要目的的投资,没有什么比税收制度更重要。
A先生说,如果投资了美国房地产,那就要小心翼翼的活着,务必确保自己在翘辫子之前把房子和其他美国资产处理掉并转出美国,因为高额的遗产税很可能意味着你的后代无力支付,而美国是不允许用遗产支付遗产税的。继承人先交税后继承,弄不好就要鸡飞蛋打,把上一代辛苦打拼的财富拱手送给美国政府。
A先生说北美很多地产经纪都擅长计算地产持有税、租金的收入税、出售时的增值税或者所得税,但很少人会主动谈及遗产税。这也许与华人的文化喜好有关,大家带客户先说死了之后会怎样,总是不讨喜的,所以有经验的投资者必须要主动去问。
黄三水说,毫无疑问,在北美大陆加拿大的不动产是最有传承价值的,如果没有移民打算,就投资温哥华吧,就像帮后代藏了个保险箱,一套房富几代人真的可以实现。

来源:加拿大地产头条
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