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大温哥华地产明年会解冻吗?

2018年12月30日

今年以来,大温房地产市场格外冷清。成交量下滑、买家需求减弱、房价(特别是独立屋)总体下滑,市场如此惨淡,令很多人失去了信心,认为大温房市已经进入了“黑暗期”。但是,越是这个时候,越需要坚定信心。不经一番寒彻骨,哪有梅花扑鼻香?《高度》盘点了2018年以来大温地产界的10大新闻,这些新闻能让我们了解地产市场是如何变成今天这幅模样的,也能帮助我们摸清未来地产市场的走势。投机税学校税海外买家税,
重创独立屋市场

今年2月,卑诗省公布了2018年度预算,其中有很多辣招直指房地产市场。颇为引人注目的是3个税种:投机税,300万以上物业转让税和海外买家税。10月16日,卑诗省政府年度预算案正式在卑诗省议会获得通过,成为法案。

投机税:任何在卑诗省拥有房产,但不在卑诗省报税的加拿大公民、加拿大永久居民或者外国居民都要向卑诗省政府缴纳的惩罚性税种。从2019年开始,外国投资者需要每年缴房屋估值的2%;加拿大公民和永久居民,不是BC省居民需要缴房屋估值的1%;加拿大公民和永久居民并且是BC省居民需要缴房屋估值的0.5%。征收区域包括:大温地区(除了Bowen岛,UBC大学土地)、阿伯茨福德市、奇利瓦克市、米逊区、基洛纳市、纳奈莫市、兰茨维尔区。
300万以上物业转让税:从2月21日开始,超过300万加元的物业转让税,将从原有的3%上涨至5%,而这些豪宅需要缴纳的学校税也将增加。这一税种受到了不少独立屋居民的反对,5月1日,有300多位Point Grey的居民在公园集会,抗议新的学校税政策。前任西温市长Michael Smith也曾抨击学校税,认为这是一种“可耻”的税收,他强调住在西温300万以上豪宅中的,并不都是富人,也有依靠固定收入的老人,这些老人很难拿出额外的钱来缴纳额外学校税。12月17日,温哥华市长甘乃迪向卑诗省长贺谨提交了一封信,要求省府废除对300万以上的房屋征收额外学校税的政策。
海外买家税:原有的15%海外买家税将提升至20%,适用地区也将进一步扩大,覆盖菲沙河谷、维多利亚、奥卡纳干河谷和纳奈莫地区。
以上三个新税种带来的直接影响,便是大温地区的独立屋市场遭到了重创。根据大温地产局公布的11月市场报告,如今中高价位独立屋,特别是西温和温西的一些豪宅区,房价已经下跌了超过10%。而今年以来,独立屋的成交量一路走低,相比2017年下降了近50%。今年的独立屋市场已经如此冷清,明年的投机税对于房市将有怎样影响,还有待观察。强制按揭压力测试开始,
实际影响小于预期

今年1月1日开始,大温地区开始实施强制性的按揭压力测试政策(B-20新规),金融机构监督办公室(OSFI)要求所有申请无保险按揭的申请人,必须接受按揭压力测试,以确保申请人在未来利率出现波动时,依然有能力按时还贷。
B-20新规实施后,按揭市场中贷款者受到了很大的影响。之前,加拿大的贷款者喜欢按照最高额度来进行按揭,但强制要求接受按揭压力测试后,新的贷款者能贷到的按揭额度出现了下降,而这直接影响了他们在购房过程中的决策。按揭政策的收紧,意味着你能贷到的钱将减少,需要支付的首付将增加,你的购买力可能会减少20%,这直接使得一部分原本能买独立屋的买家,不得不选择总价更低的城市屋或是公寓。

不过,也有意见认为强制性的按揭压力测试对于购房者的实际影响并不大。根据加拿大房屋及按揭公司的报告,尽管对于房屋可负担性感到担忧,但76%的首次购房买家表示自己有信心偿清按揭;三分之二的首次购房买家表示,自己并不担心按揭利率的提升和强制按揭压力测试,甚至有40%的首次购房买家并没有感受到新的按揭条例带来的改变。加拿大央行加息不断,
按揭者压力激增

10月24日,加拿大央行宣布加息0.25%,基准利率从1.50涨至1.75%。本次加息是2017年7月加拿大进入加息通道以来的第5次加息。加息之后,加拿大家庭正面对着2009年以来最高的有效利率,与2017年10月相比,实际有效利率足足上涨了14%;和2016年7月相比,则足足上涨了30.33%。
加拿大央行给出的加息理由是,加拿大经济向好,就业增加,所以加拿大央行必须出手抑制通货膨胀。但实际原因是由于美联储加息,而加拿大和美国经济唇齿相依,加拿大央行无暇顾及加拿大经济的走势,必须紧跟美联储加息脚步。

加拿大央行行长Stephen Poloz
央行加息带来的直接影响,就是按揭利率的提升。以100万加元左右的一套大温房产距离,如果购房家庭需要80万加元贷款,借的是5年期固定利率贷款,总期限20年,若加拿大央行在2019年下半年完成总共8次加息,就意味着利率上涨了2%,也就是说2017年7月之前购房的家庭,到2019年底时,每个月的还款或将增加800加元,对大多数工薪阶层来说,相当于一周的工作白干。因此,每次看似不起眼的加息,其实对于按揭者来说压力很大。美加贸易战结束,
北美新自贸协议达成

美国总统特朗普上任之后多次批评北美自贸协定造成了美国制造业岗位流失,在2017年8月启动了重新谈判。在今年9月的美加贸易谈判中,特朗普一度放言:“如果加拿大不能答应美国开出的所有条件,将把加拿大踢出北美自由贸易协定。”不过,这一幕没有发生。2018年9月30日,美国、加拿大和墨西哥达成了新的贸易协定,被命名为美加墨协定(USMCA),该协议取代了原有的北美贸易协定。

受此前美加贸易战的影响,加元一度出现了暴跌的情况,使得加拿大央行加息的压力陡然上升。今年5月,特朗普宣布对加拿大出口的钢材加收25%的关税,7月1日,加拿大政府则宣布采取反制措施,对于来自美国的钢材加收同样的关税。卑诗省建筑中使用的螺纹钢,有一半是来自美国的,剩下的大部分来自亚洲国家,仅有极少数螺纹钢是来自阿省、安省和魁省的。联邦政府决定从9月4日开始,对来自马来西亚、印尼和新加坡等亚洲国家的钢材,征收额外关税。由于卑诗省面向太平洋,从亚洲进口钢材成本很低。但东部省份并没有这一优势,所以他们为了保护自己省内的钢铁工业,大力支持联邦政府向亚洲国家生产的钢材加税。结果,开心的是加拿大的钢厂老板,受苦的是卑诗省的广大居民。
由于美国加税,加拿大钢材的进口价格攀升,大温地区的房市也受到了影响,建筑成本因为钢材价格上升、本地木材涨价、劳动力成本增加等因素,出现了较为明显的上涨。甚至有数个高层公寓开发项目,因成本暴涨而被取消。大麻合法化,
房市买家卖家都不欢迎

10月17日,加拿大的娱乐性大麻正式合法化。根据大麻合法化法案,加拿大的成年人可以在持牌经销商处购买娱乐性大麻、大麻油、大麻植物和种子等;可以在公共场所携带30克干大麻;每户人家可以种植最多4株大麻。
不过,大多数房东对于在室内抽大麻都是持反对态度的:Zoocasa的调查结果显示,88%的业主准备禁止租客在房间里吸食大麻,65%的业主表示愿意为不在房间内抽大麻的租客降低房租,64%的受访者表示公寓物业及共管委员会应该有权利决定是否允许在公寓中抽大麻,61%的受访者反对在公寓物业中抽大麻的行为。

其次,绝大多数的房屋买家和卖家也不欢迎大麻合法化:52%的买家表示自己不愿意购买曾经种过大麻的房屋。57%的买家表示即使是房屋内曾按照合法的“一户四株”标准种过大麻,这一房屋的价值也会出现明显的下滑,只有15%的买家表示愿意购买种过大麻的房屋。所以,如果你住的房子还想卖出好价钱,就不要考虑在家种大麻了。
另外,大麻店也是买家要躲避的对象。调查显示,48%的买家不愿意购买大麻店附近的房屋,42%的买家表示大麻店附近的房屋价值会有较大的折损。甘乃迪当选温哥华市长,
解决住房问题是首要目标

在10月20日的温哥华市选中,甘乃迪和沈观健战到了最后一刻,最终甘乃迪以微弱优势胜出,成为新任温哥华市长。就任温哥华市长之前,甘乃迪曾表示自己当选市长后的首要工作就是解决温哥华房价可负担性的问题。
而在他发表的“上任100天内将解决的几大问题”中,住房问题的重要性显而易见,因为前两大问题都是关于住房的:首先是立即采取行动,解决建设审批过慢的问题。他表示将雇佣更多的员工,改变现有的审批流程,加快建设审批速度,特别是加快租赁房屋的审批速度。第二,市议会将雇佣一名租客咨询专家,成立租客咨询办公室,在租赁纠纷中为租客提供免费信息、知识普及和法律援助。甘乃迪在竞选期间提出的房市新政,主要集中在3个方面:

增加房屋供给:在未来10年兴建25,000套非盈利廉租房,35,000套新公寓和城市屋,总计85,000套新房屋;加快建设许可审批速度,减少繁文冗节,特别是减少中小型开发商的建设申请审批时间;允许屋主增加居住密度,兴建后巷屋,在独立屋土地上修建多户住宅,允许在室内兴建复式住宅(Duplex),为首次购房者提供更多的选择;修改社区附属设施建设费政策;房地产数据更加公开透明,推出实时的房屋可负担性追踪系统。
打击房屋炒卖:将房屋空置税翻三倍;让海外炒房者无法染指大温三分之一至二分之一的新房;引入更严格的利益冲突规则和说客登记制度。
保护租客利益:成立新的租客咨询办公室,确保租客得到公平对待,为租客提供一站式服务,在租赁纠纷中为租客提供免费信息、知识普及和法律援助,并完善温哥华现有的房屋翻修政策;成立新的租赁房屋办公室,为租赁房屋项目提供更为快捷的服务;为租赁房屋分区:为了确保租赁房屋的开发和翻修,市府将使用重新分区的权力为租赁房屋分区等。温哥华市议会因后巷屋而分裂

由于温哥华的可负担房屋越来越少,住房危机越来越严重,温哥华市府出台了各种新规,希望增加可负担房屋的市场供给。
前任温哥华市长罗品信和上一届市议会很看好后巷屋这种居住形式,7月温哥华市议会批准了新的后巷屋管理方案(Making Room Housing Program),大幅简化后巷屋的审批流程,为温哥华修建后巷屋大开绿灯。9月19日,上一届温哥华市议会以7-4投票通过了新的房屋政策“孖屋附例”(Duplex Bylaw),今后温哥华99%的独立屋社区,都将可以建造孖屋。

不过,新一届温哥华市议会开始运作之后,NPA市议员Colleen Hardwick在11月13日的市议会会议上,对推广孖屋建设的“孖屋附例”提出了反对意见,她认为这一附例没有经过足够的咨询,缺乏足够的公众参与,要求将“孖屋附例”冻结。
支持兴建后巷屋的一方认为,兴建后巷屋能增加租房市场供应,给居高不下的公寓价格带来下行压力。后巷屋既能自用,又能出租,可以显著的增加独立屋的价值。今后能建后巷屋的独立屋将更为抢手。后巷屋还给租房市场提供了更多的供给,对于广大租客来说也是件好事。
反对一方则认为:后巷屋的增加导致了居住密度的增加,不可避免的会导致生活质量的下降,并影响整个社区的生态。而且后巷屋的建筑成本中没有考虑它脚下的土地价格成本。虽然说后巷屋的建筑成本不过在30万左右,但如果考虑到土地的价格,温西一套后巷屋的每平方英尺价格就非常的高了,根本不能算是可负担住房了。短租房屋需持牌经营,
温哥华走出第一步

4月11日,温哥华成为了加拿大首个和Airbnb谈妥条件的城市,温哥华的屋主在Airbnb从事短租,必须申请营业许可。房东可以在4月19日至8月31日这一时间段进行申请,从9月1日开始,所有在Airbnb挂牌的短租房屋必须有营业许可,逾期未申请许可,继续从事短租业务的房东,将被处以每天$1,000的罚款。首次申请的费用为$54,年费为$49。
据统计,温哥华地区88%的短租房屋是借助于Airbnb平台的,在Airbnb上挂牌的温哥华房屋有6,600套,根据新规,属于商业住宅和次要套间的单位将无法继续从事短租业务,预计有超过1,000套房屋将因此转入长租市场。9月1日,温哥华对于短租房屋的新管理条例正式开始实施后,温哥华的短租房间数量减少了近一半,从6600套降到了3700套。

温哥华市府负责审批短租营业许可的Kathryn Holm表示,在新短租管理条例实施后,有660套短租房屋不再从事短租业务,或是改为了长租房屋。
根据Padmapper发布的11月加拿大平均房租排行榜,温哥华的两卧住宅租金出现了大幅下跌,跌幅高达5.1%,降至$3,160。有分析人士透露,温哥华的两卧住宅租金大幅下跌,可能和之前的短租房屋管理新规有关。新规实施之后,一些曾从事短租的房屋进入了长租市场,进而导致租房市场供给增加,租金才有所下降。建屋最大面积被减半,
农地建豪宅将成为历史

11月5日卑诗省农业厅长Lana Popham提出了修正法案(Bill 52),要求限制在农地上建造房屋的最大面积,禁止倾倒建筑垃圾,加大对违法行为的惩罚力度,进一步保护农业用地。而受此新政影响最大的,就是列治文的农地。
作为冲击平原,卑诗省最肥沃的土地主要集中在列治文,列治文有39%的土地被列为了农业保留土地,但如今只有60%的土地有人耕作。很多的农地上面建了豪宅,成为投资者炒卖的目标。在过去的两年中,一直有本地居民呼吁限制农地上独立屋的面积,但今年5月,列治文市议会决定继续维持原来的限制标准,即农业土地上的独立屋最大面积为10,764平方英尺。而对于面积20亩以上、没有重新分区规划的农业土地,还可以兴建最大面积为3,229平方英尺的额外住宅。修正法案(Bill 52)正式施行之后,卑诗省农地建屋最大面积将被限制为5,400平方英尺,仅为原来最大面积的一半。

修正法案关于保护农地的其他措施还有:将农业保留土地(ALR)恢复成为同一个区域划分(zone),这可以确保卑诗省所有的农业保留土地都能得到同等水平的保护力度;在农地上倾倒建筑垃圾、填充物或废物,最高将被处以100万加元的罚款和6个月监禁。
对于农地建屋加强监管之后,农地上建豪宅的现象将得以遏制,对于卑诗省农业发展可能带来利好。不过,也有反对声音指出,对于世代务农的家庭来说,这样的限制影响了他们的生活质量,在素里和阿伯茨福德,已经有农民组织对Bill 52提出反对意见。素里轻轨变天车,
周边房价可能翻倍

在今年10月20日的市选中,一直呼吁废除轻轨方案、改建天车的Doug McCallum当选素里市长。11月15日,素里的轻轨计划正式被天车计划替代。
在McCallum的规划中,素里将建成大温地区最方便快捷的公共交通系统。任何素里居民利用公交车和天车出行时,利用高效的公交中转系统,从任意A点到任意B点最多步行10分钟。如果这个构想能顺利实现,素里肯定会成为大温地区的明星城市,从北素里到南素里,房价地价的涨幅必然领跑大温地区。

在大温地区,天车通到哪里,哪里的房价就一路上涨。对于该地区的经济发展和商业发展也会带来非常大的影响。坊间有一种观点认为开通天车就意味着距离天车站400米的物业,从现在起到天车通车时,至少有100%的增值。即便是距离天车站1600米的物业,也至少有27%的增值。
尽管这个比例没有权威的出处,但至少说明天车对房地产价格的拉动效应有多大,而房地产价格上涨就意味着土地升值、税收增加,三级政府投进去的真金白银就会有成倍的回报。
事实上,已经有人统计出2016年素里部分地区的地价到今天已经翻倍。而2016正是当时素里市政府讨论轻轨可行性的时候,现在轻轨改天车已成定局,等于炒概念的阶段已经过去,打算第二批炒落实的人也要注意了,这个阶段的周期非常长,虽然素里房价必涨,但是不是必然值得投资,还需要仔细推敲。

来源:加拿大地产头条
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