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加拿大人房地产十年地价翻一番!

2018年12月24日

近日,加拿大统计局发布了今年第三季度的国家资产负债表和财务报告。截止今年第三季度,加国的国内生产总值(GDP)超过2万亿元,国民财富(即经济体中的非金融资产)总值超过11万亿元,人均国民财富为30.6584万元。这11万亿国民财富中,76% 来自房地产,约为8.75万亿元,但相比今年第二季度下跌了195亿元。

2008年美国次贷危机导致全球金融危机之后,加拿大的国民财富也经历了短期的缩水阶段,但主要是来自于自然资源的财富缩水,来自于房地产的财富则一直稳定增长。
《环球新闻》记者比较了最近十年来加美两国各自的房地产在整个国民财富中的比重数据,发现现阶段加国的房地产比重要高于美国。但在次贷危机之前,美国房地产的比重曾高达75.3%,而加国只有67.6%。变化是从2008年开始的。

2008年第四季度,美国国民财富中房地产所占比重从2007年第二季度的75.3%大幅降至70.5%。与此同时,房地产在加拿大财富中所占的比例却在上升,2009年第一季度达到74.3%,此时美国的比例为70.2%。之后的近10年里,加拿大房地产在国民财富中所占比重持续增长;美国则在次贷危机期间下降之后从2012年左右开始反弹。

加拿大房地产财富的增长主要来源于土地价值的增长。从2009年第一季度至2017年第一季度,土地价值从2万亿元增长至4.2万亿元,增长了一倍还多。之后,土地价值平稳在4.1万亿上下,涨跌很小。

BMO的高级经济学家Sal Guatieri在接受《环球新闻》的采访时表示,加拿大房地产价值的上涨主要是由于过去10年来几个大城市房价的大幅上涨,尤其是温哥华和多伦多。鉴于财富效应对消费的影响,如果房价大幅、持续回调,会引起担心。
所谓财富效应,是指人们的资产越多,消费愿望就越强。今年早些时候,美国著名信用评级机构穆迪认为美国当下的财富效应是4.5分钱,即家庭财富每涨跌1块钱,所影响的消费支出是4.5分钱。由于房价下跌导致的消费支出减少会拖累国家的GDP。
但Guatieri认为,就加拿大来说,这种担心并不是那么紧迫,因为加拿大房价现在处于平稳状态,“只有当房价大幅下跌时人们才会缩减开支”。
BMO预测明年加拿大基准房价的涨幅会在1%以内,2020年则会达到2%,受“收紧的贷款政策和利率提高”的影响,房地产在国民财富中的比重应该会继续温和下降的趋势。

最近两三年,BC省和安省相继出台了打压楼市的政策。受海外买家税的影响,大温的高端豪宅市场彻底凉了,低端公寓市场则在贷款收紧和利率上升的影响下增幅逐渐放缓,大温的综合基准房价也有小幅松动。安省的政策比BC省晚一年出台,今年年底多伦多的房价涨幅已呈现放缓态势,预计明年进入平稳期。
不过,加拿大帝国商业银行(CIBC)的经济学家不像BMO的经济学家那么乐观。CIBC的副首席经济学家Benjamin Tal等人认为,“对加拿大来说,房地产市场对整体经济的重要性超过了历史上任何时候。”他们在最新一期的《经济观察》(Economic Insights)报告中表示,住宅投机已经占加拿大GDP的7.5%,刚刚从历史高位跌下来;对于加拿大央行认为“加拿大已经度过房地产泡沫危机、成功软着陆”的观点,他们并不认同。

他们认为,央行的经济模型预测加息的效果需要6个季度才能在经济中反映出来,但自从2017年夏天央行走上加息之路以来,仅仅过了5个季度,人们就已经感受到了房地产及相关行业的放缓,“因此,对于未来几年住房对GDP增长的贡献,我们并不像央行那么乐观” 。
最后,放一个这两天在朋友圈里传的段子,感觉写的就是加拿大人的房地产财富!


来源:Vanfun
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