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温哥华投资者正在碾压居住者

2018年11月29日

十年前,中国北京就发生了关于“蚁族”的激烈争论,超级城市的发展让生活更美好?还是让有钱人的生活更美好?

随着城市化的进程加快,老旧房屋被推倒重建,新落成的漂亮公寓搬进了城市里的新中产阶级和新移民,而本地的老居民尽管得到了房款补偿,但他们却只能被新建公寓的高房价驱逐出城市的核心地段。
十年后,温哥华正在上演北京当年的故事。尽管这两个城市的体量有几十倍的差距,尽管土地所有权制度有所不同,但阳光下从来没有太多新鲜事,温哥华的低收入居民正在被公寓化的温哥华房地产驱逐。
黄三水说,每一块温哥华土地的重新规划,都意味着有人离开温哥华,同时意味着有新的资本和人进入温哥华,这是个残酷而自然的新城代谢过程。
根据Condominium房主协会的统计数据,大温地区总计有60万套公寓,而温哥华独占其中的13万套。按照人口规模计算,几乎一半的温哥华居民生活在公寓里,如果把范围缩小到市中心,则完全是公寓的世界了。
黄三水说,1968年温哥华出现第一栋公寓楼的目的是解决低收入群体的居住难题,彼时高昂的地价通过公寓这种分享地权的建筑让低收入群体也能在温哥华负担房价。就像北京当年放弃了四合院改建了苏式住宅楼,更高的容积率为控制居住成本起到了积极作用。
但城市的发展速度是人们无法预测的。50年后温哥华的土地资源越来越稀缺,公寓由于面积小总价低反而成了资本炒作的重点目标。
温哥华每平尺公寓的单价不断被刷新,来自全世界的资本都意识到温哥华不太可能以过去50年的速度释放土地,所以投资者购买的公寓越来越多,居住者抢到的公寓越来越少,投资者和居住者之间的矛盾也越来越大。
温哥华的公寓成了社会分层的缩影,大量的拥有者并不居住在这里,他们在稍远的西区甚至是大洋彼岸收租,而租住在这里的中产者认为他们是温哥华被剥夺的主人。
黄三水说,极左主张的市长胜选足以说明一切。他代笔了本地中产对海外资本或者说中国资本的强烈排斥,甚至扩大到对本地开发商的强烈打压,比如新当选市长肯尼迪声称任期内建设8.5万套低价公寓,其中的一半必须用于出租。
但事实上,开发商最喜欢的模式是开发-出售-回笼资金-再开发。强力打压开发商和投资者的做法将驱逐资本,引起租金反弹,最后得到投资者和居住者同归于尽的结果,而中产居住者通常会比投资者先崩溃。原因很简单,他们没钱。
黄三水说,香港经验告诉我们,公寓市场升级到终极版本,就是高端市场。挤压低收入群体,将穷人驱逐是公寓市场发展的终极结果,这个结果不以某位市长的胜选而改变。因为他不能改变资本的意志,也不能改变开发商的行为模式,极左派的市长也必须在保经济增长的基础上解决房价可负担问题,毫无发展潜力的死城房价会越来越低,但那不是温哥华市民想要的。
UBC大学的Harris教授撰文称,温哥华过去二十年价格上涨的主要原因是于海外资本和移民的涌入。
他特别强调了 “东亚的经济扩张加上东亚的政治不确定性,使得东亚的人和资本带涌北美西海岸。”李嘉诚就是东亚人和资本的代表,从李嘉诚之后,温哥华的公寓化进程一发不可收拾。
黄三水说,这位教授含蓄的使用了“东亚”这个词汇,但简单粗暴的讲就是中国香港、中国台湾、中国大陆的移民让温哥华的公寓价格飙升到现在的高度。这也造成了温哥华老居民和新移民之间的巨大冲突。
公共房屋业主协会(Condominium Homeowners Association of B.C.)的执行董事Tony Gioventu表示,BC省公寓中40%是投资者所有,其中大量的资本来自于加拿大之外。
不过与温哥华市政府估算的空置率不同,Tony Gioventu认为温哥华市中心的公寓至少有25%-35%的空置率。
黄三水说,如果Tony Gioventu的判断是准确的,那么意味着投资者宁愿让房屋空置也不肯低价出租,对投资者而言房屋和土地的升值获利远远比租金重要。他们宁肯联合起来制造去稀缺也不愿让房屋放缓增值的脚步。
黄三水说,公寓引起的温哥华居住革命还在继续,未来如何发展就要看这届市政府能不能兑现政治承诺了。

来源:加拿大地产头条
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