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素里人口赶超温哥华 买房的成批涌入

2018年10月17日

素里发展,开足马力
素里是目前卑诗省发展最快的城市。和温哥华的高房价相比,素里的房价低,居民收入高于省内多数城市,房价相对可负担,导致越多越多居民开始涌入素里。素里也成为大温地产投资最受欢迎的地区。随着新轻轨项目通过、工业企业陆续进驻以及地产项目不断建设,未来的素里前景可期。
素里人口增长迅速
2040年赶超温哥华
近年来素里的人口增长十分迅速,发展也越来越快。
素里城市发展公司(SCDC)总裁兼首席执行官Michael Heeney在一份报告中表示,素里和温哥华的人口差距将在3年以内缩小到10万人,到2040年将完全没有差距。
实际上素里人口赶超温哥华的速度可能更快。SCDC的研究显示,2011年至2016年,素里的人口增长率为11%,温哥华为6.5%,而大温地区为6%。同一时期,素里的就业增长率为51%,而大温地区则为7.2%。

收入高、房价低
房价相对可负担
房价相对可负担是吸引人们前往素里的重要原因。
根据菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board)和大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)的地产数据,今年8月素里有200套独立屋以100万元或以下的价格售出,北素里有相当多100万以下的独立屋,而同期温哥华只有1套独立屋在100万以下。8月素里典型的公寓平均售价为41万元,而大温典型公寓的售价则高达84万6100元。
9月素里独立屋的基准价格为108万7900元,而大温的独立屋则为154万900元;素里城市屋的基准价格为59万6100元,大温则为83万7600元,在大温主要城市中只有枫树岭(Maple Ridge)的基准价55万8800元低于素里;素里公寓的基准价格为46万200元,而大温公寓的基准价则为68万7300元,而且素里公寓的价格和一年前相比增长高达22.9%,高于大温所有主要城市的增长率。
近几年大温、菲沙河谷房价不断增长,但收入却增幅缓慢,让房屋不可负担问题越来越严重。不久前西蒙菲莎大学城市项目主任甄瑞谦(Andy Yan)进行的一项研究显示,如果以城市房价中位数和收入的比例来衡量可负担性,温哥华是全北美可负担性最差的,房价是家庭收入的11倍。

素里的房价相对较低,根据加拿大统计局的数据,素里的收入高于卑诗省其他的大城市,因此吸引众多人迁移而来,尤其是年轻家庭,目前素里的年轻人口占全省的22%。
素里开发商Tien Sher的总裁Charan Sethi表示,“素里就是未来”。Tien Sher已经在素里中心周围建筑了多个低层公寓住宅,目前他们正在申请重新开发前Flamingo酒店以建成高层住宅。
工业企业陆续涌入
工作机会增多、建筑业蓬勃发展
商业公司和科技企业也认识到素里未来的潜力。
沃尔玛加拿大公司将斥资1.75亿元在素里坎贝尔高地商业园(Campbell Heights Business Park)建造一个占地30万平方英尺的配送中心,这将是沃尔玛推进家庭送货服务的一个重要部分。
未来的素里配送中心将有空间存储冷冻食品、未加工产品、杂货以及其他产品。沃尔玛预计该中心将于2022年投入运营,2021年初开始施工,未来将雇用150至200人,向全省60个沃尔玛商店提供新鲜农产品和冷冻产品。
和沃尔玛一样,近年来已经有越来越多的商业企业选择素里作为中心。高力国际(Colliers International)加拿大西部的市场情报经理Andrew Rojek表示,素里拥有大温地区正在建设中最大面积的工业空间,面积约为105万平方英尺。
即使建筑业蓬勃发展,素里的工业空置率仍为1.2%,平均工业租赁率为每平方英尺9.14元,比大温地区要低,对于大型企业或初创企业来说,是一个很好的选择。
温哥华经济委员会(Vancouver Economic Commission)近日在一份报告中指出,很多工业正在把投资和工作机会转移到菲沙河以南。委员会发现,由于工业空间减少,温哥华有10%的工业企业计划在未来两年内重新选址,这意味着温哥华将减少6000个工作岗位。
委员会成员、可持续社区发展专家Pietra Basilij认为,除了重新选址的企业,另外由于经营成本增加以及寻找员工困难,还有40%的工业企业也正在考虑到2020年前搬出温哥华,这些离开温哥华的公司会考虑三角洲、素里和兰里。
轻轨项目带动房价上涨
未来楼市最具潜力
已经被敲定的素里轻轨(LRT)项目还将继续带动城市的发展,让沿线的土地价格上涨。虽然对于轻轨项目一直以来都有反对的声音,但是9月总理特鲁多访问素里时,亲自为这个投资16.5亿元的轻轨项目一锤定音。素里轻轨系统共设有11个站,行经素里-纽顿(Newton)-吉尔德福(Guildford)地区,全程大约27分钟。

为了解决住宅短缺的问题,素里的牛顿市中心计划将老化的商业和住宅区重新划分,建成容积率2.5FSR的五层至六层住宅楼,或是容积率3.5FSR的高层住宅。
根据高力国际(Colliers International)的数据,今年素里一英亩住宅用地的成本达到了310万元,高于2016年的200万元。Varing Marketing Group的销售总监、土地评估专家Joe Varing也表示,轻轨路线周边的地价已经飙升至每英亩400万至500万元。
Tien Sher的总裁Charan Sethi开玩笑说,希望能有人为他在牛顿区找到2到5英亩的土地,他认为轻轨对于素里市中心的发展是“至关重要”的。
租赁投资者也认为素里是一个快速增长的主要市场。比如卡尔加里的大型出租公司Mainstreet Equity Corp.多年来一直在素里购买旧公寓楼,目前他们在素里拥有1775套出租房。
根据HQ Commercial的古德曼报告,素里出租公寓楼的价格在过去一年中增加了21%,但每套公寓20万6000元的均价仍低于温哥华每套58万6000元以及大温地区近50万元的价格。和温哥华相似,素里的出租空置率也不到1%,但素里的租金要比大温便宜的多。
之前地产投资网(Real Estate Investment Network)的一项调查报告显示,素里在卑诗十大最具潜力楼市中排名榜首,原因就是邻近主要交通运输及贸易路线、商业增长率高、相对温哥华等城市房屋可负担程度较高等。报告指出,当地楼市开始蓬勃,以目前的周期来说,买入后装修然后转售是最佳的策略。

来源:加西周末
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