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瑞银称多伦多有世界上最大地产泡沫!温哥华只排第四

2018年8月31日

瑞士最大的银行叫瑞士银行(UBS)每年都会发布全球地产泡沫指数,该指数的宗旨是寻找房价与基本面脱节最远的城市。

温哥华和多伦多毫无争议的代表加拿大角逐这项榜单。
但谁也没有想到,在最新一期排名中,多伦多竟然成为全球地产泡沫最大的城市。而房屋基准价格远超多伦多的温哥华只排名第四。这可与大多数加拿大人的印象大相径庭。
黄三水也非常惊讶,在他的印象里,如果温哥华排名第四,那么多伦多怎么也不像世界第一。
就让我们一起看看瑞银的排名依据吧。
多伦多排名第一是因为在过去13年中,去掉通胀和汇率因素,多伦多房地产价格实际上涨100%,而同期租金涨幅只有5%,当地居民的人均收入增幅不超过10%。
换句话说2005年年收入5万元的家庭完全有能力购买总价50万的房子。但13年后年收入5.5万加元的家庭就要去买总价100万的房子了。对部分家庭来说几乎是不可能完成的任务。
温哥华尽管房屋基准价格仍然碾压多伦多,但泡沫并没有多伦多大,去掉通胀和汇率因素后,温哥华房价在过去13年实际增长只有25%,但温哥华的租金上涨为5%,而收入增长还不如多伦多,只有区区的3%。
在这里小编和黄三水要提醒大家两点:
1、上述数据是去掉通胀和汇率因素的,所以小编也无法弄明白瑞银到底是怎么计算的,但考虑到瑞银的江湖地位,相信他好了。
2、如果过去13年两个人都带着100万加元投资加拿大地产,很显然购买多伦多的房子比购买温哥华的房子多赚4倍。这个结论同样难以置信,但还是选择相信瑞银吧。
瑞银将多伦多和温哥华的地产泡沫归因于低利率和外国资本进入。如果瑞银的判断是正确的,那么多伦多和温哥华地产都将陷入重大危机中。因为:
1、加拿大进入加息周期,低利率时代正在远去。
2、外国资本正在抽离,唯一愿意来的中国资本还被安省和BC省赶走了。
既然两个推动房价上涨的因素都正在消失中,那么接下来的故事就很简单了,房价将开始回落,至于会回落多少,那就要看加拿大的国运如何了。
除了对基本面的分析,瑞银还指出多伦多与温哥华的地产泡沫形成有另外一个重要原因,就是人性。
人总是充满欲望,所以人性少不了贪婪。当房地产价格持续上涨多年时,害怕错失机会是绝对主流的思维方式,即便经济基本面已经悄悄改变,但人性不会马上掉头,房地产市场在惯性中还能维持一段僵持,这对投资者来说或许是最后的逃顶机会。
最后,瑞银的分析师指出,“高估的市场中,投资者至少不应该期望中长期实际价格会上涨。”
相比之下,温哥华的泡沫比多伦多更容易接受,因为市场尽管陷入冰河期,但买卖双方都很平静,开发商的新房建设节奏也稳步放缓。反而是多伦多,全城有近400个新公寓项目正在建设中,是北美新建住宅最多的城市,比排名第二的西雅图多出40%。所以多伦多泡沫最大也是风险最大的那一个。
黄三水说,地产投资学问深,活到老学到老啊。

来源:加拿大地产头条
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