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实用!租前必读!远离恶房东坏租客

2018年8月12日

遇到“恶房东”、“坏租客”怎么办?
每个生活在大温地区的华人都无法避免和房产打交道。购置房地产并出租给租客是许多本地华人乐于采用的投资方式。与此同时,也有大量华人受各类条件限制,选择租房居住。因对本地法规缺乏了解,许多华人房东和租客在房屋租赁上遭遇麻烦,加西周末也时常接到读者对“恶房东”、“坏房客”的投诉。
因语言、文化差异,在出租房屋或从别人手里租房时遇到问题,最终选择忍气吞声“吃暗亏”的华人不在少数。本文就房屋租赁时常见的几大问题,总结在本地当房东/租客应知的法律常识,旨在帮助不同身份的读者了解自己在房屋租赁问题上的权利义务,以便在处理相关问题时做到“心中有底”。租客和房东可分别在本文中寻找与自己相关的权利义务。
房屋租赁主管机构及相关法规
想要弄清楚房东与租客的权利义务,先要知道本地的房屋租赁问题受到哪些法规限制,并被哪些机构监管。如此一来,在遇到相关问题时,房东和租客都可以起码做到投诉“有门”,有针对性地向政府机关寻求帮助。

在BC省府,专门监管和处理房屋租赁问题的部门是RTB(Residential Tenancy Branch,RTB)。RTB专门帮助解决租赁矛盾与有关问题。当向RTB提出咨询时,有关人员将义务提供有关的法规资料。部分情况下,RTB的工作人员可以代表租客致电房东。当租赁问题无法通过协商解决时,RTB还会能帮助租客和房东举行听证。听证就像是简易版本的“租房法庭”,纠纷调解官听取房东和租客的陈述、检阅证据,最终根据法律法规作出裁决。
BC省的房屋租赁主要受Residential Tenancy Act、Residential Tenancy Regulation、Manufactured Home Park Tenancy Act和Manufactured Home Park Tenancy Regulation等法规管理和保护。
哪些租住情况不受法规保护
值得注意的是,不是所有的租住情况都受到上述法规的管理和保护。一些特定情况下的房屋租赁一旦发生问题,如不能自行协商解决,则只能诉诸法庭、求助RTB进行听证、或由Mediate BC等收费机构进行调停。
其中,同华人最相关的场景是“房东和租客同住一屋檐下”。本地房东将其中一间或一部分出租给他人的情况并不罕见。根据相关规定,如果租客需要和房东共同使用一间厕所或厨房,则发生房屋租赁问题时,不受Residential Tenancy Act保护。
租约问题
租客和房东有义务就房屋租赁问题签订租约。租约需规定租住时间。租住时间可以按周、月、年计算。在双方就租约达成一致意见并签字后的21天内,房东必须提供给租客一份租约复印件。同时,BC省法律还要求租客和房东在搬入、搬出时分别签署一份房屋情况检测报告。租客和房东需就搬入、搬出时的房屋状况(装修、家具等)达成共识并进行记录,以避免产生纠纷。
房东有权利依法在合同中注明租客必须搬出的时间。如果合同中不做明确标记,合约到期后双方也未签署新合同的话,在双方同意的前提下,原有合同可自动转化为“一月一结算”的新合同,原有条款保持效力。对房东来说,如果未在合同中规定租客在租期到期后必须搬出,而原有合同自动转化成为了“一月一结算”的新合同的话,房东将无权以合同到期为由停止合同、要求租客搬出。
在合约规定时间前,双方可通过协商方式提前终止合同。如租客在租约到期前提前终止合同,需赔偿包括租金在内的一切因提前终止合同产生的费用。因此,当租客不确定将在一处房产居住多久时,切忌轻易签下长约。
当租客欠租时,房东有权提前10天发出《终止租赁通知》,催促租客交租。如果在10天内依然没有收到相关款项,房东有权向RTB投诉,并申请强制措施驱逐租客。
押金及租金问题
房东有权向租客收取一次性押金,押金数额不得超过每月房租的50%。然而,如果租客携带宠物入住,则房东有权收取额外的不超过每月房租50%的一次性押金。如果只提供租客一把钥匙的话,房东不能收取“钥匙费”。
BC省针对租金上涨设立了相关管控。如果想提升租金,房东必须提前三月向租客出具标准表格《Notice of Rent Increase》,否则不能涨租。涨租额度也有具体规定,超过规定的涨租无效。房东可利用省府的计算器(http://www.housing.gov.bc.ca/rtb/WebTools/RentIncrease.html)确定自己的涨租额度。如果认为涨租不合理,租客可向RTB投诉。
如果租客逾期缴纳租金,房东可向其收取最多不超过25加元的迟交费,但前提是合同中就此有明确规定。

驱逐租客问题
如果下列情况发生,房东有权依法驱逐租客。
租客违约或行为不端(未通知房东情况下将房屋出租、损坏房屋物件、影响邻里生活等),房东需写出书面警告并给予租客时间整改。如租客坚持违约,房东需提前一个月给出驱逐通知。
租客拒交租金(包括合同中规定的水电燃气费用),房东可开出《终止租赁通知》,如在10天内仍未收到相关款项,则可申请强制驱逐租客。
房东因家人入住、房屋大修等原因需租客腾空住房的,需提前两月开出通知,并赔偿给租客整一个月的租金。
房东进屋问题
除租客同意的紧急情况之外,房东无权擅自进入出租房屋。如需进入,房东必须提前至少24小时给出进入房间的书面通知,并明确自己进入的具体时间和理由。如非紧急情况,即便给出通知,早8点前、晚9点后房东也不得进入出租房屋。如认定理由不合理,租客有权拒绝房东进屋。如果租客能够证明房东非法进入出租房屋,他可向RTB申请换锁令。换锁令下达后,租客可将出租房屋换锁,在租约到期前房东都不能进入。

来源:加西周末
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