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重磅 ◇ 住房贷款10年翻1倍达1.5万亿!加拿大央行认为已到拐点

2018年8月2日

8月1日,加拿大央行宣布截至2018年6月加拿大家庭的住房贷款余额达到1.5万亿加元。而加拿大家庭贷款总额也只有2.12万亿加元。

这个数字表明,加拿大家庭的主要债务负担都集中在房地产,房地产市场的小感冒都有可能成为加拿大的债务危机。
加拿大央行指出,信贷由借款人的风险评级决定。住房贷款在过去10年翻倍说明加拿大商业金融机构对以地产作为抵押的信贷给出了较低的风险评级,所以对住房抵押贷款的借款人也给予了较宽松的审核条件。
10年来,地产价格一路上涨,住房贷款规模一路膨胀。但问题是世界上没有只涨不跌的市场,也没有只赚不赔的生意。无论房地产行业还是金融行业都到了正视风险的时刻。
加拿大央行认为,住房抵押贷款的借贷风险随商业和房地产而变化。当房价上涨时,信贷很容易,因为贷款违约的可能性大大降低。如果借款人因为各种意外无力还款,他们可以在违约之前随时把抵押房产挂牌出售。
因为房价涨,所以信贷容易,因为信贷容易所以利率优惠,因为利率优惠所以信贷意愿强,因为信贷意愿强流入房地产市场的资金多。这是一种螺旋上升,也是信贷爆发周期的基础。
加拿大央行话锋一转,又提到了另一种可能。
当商业和房地产基本面开始恶化时,信贷进入下行周期。借款人对贷款更加紧张,并削减可用信贷,抵押物价格滞涨甚至下滑或也使他们获得廉价信贷的机会变笑。这导致贷款利率上升,甚至进一步减少借贷。一旦信贷紧缩,消费和大型资产价格开始因为流动性减少而进一步停滞甚至回调。
普通民众在下降螺旋已开始之前不会得到通知,但下降螺旋一旦开始,很难再被人为阻止。
坏消息是,下降螺旋开始的迹象已经越来越明显,加拿大人正在减缓他们的贷款,2018年上半年家庭贷款增速降至10年来的最低点。而增长放缓通常是信贷进入下行周期的主要信号。
大家可以把贷款压力测试理解为一段导火索,点燃或者加速信贷进入下行周期。
但贷款压力测试和海外买家一样,都不是地产市场萎靡的根本原因。根本原因就是国际主要经济体都在收紧货币政策,加拿大也不能例外,釜底抽薪之后,信贷进入下行周期只是时间和速度问题,房地产市场没有了新增信贷的支持也必然冷却。
二者交替作用,就是加拿大央行最不愿见到的情况。
不过加拿大央行已经频频暗示,必须直面这种困境。
2017年是加拿大地产调控最严厉的一年,这一年家庭信贷增幅为5.8%,2018年上半年事实上没有更多新的调控举措出台,但信贷增幅只剩下4.1%。而2018年6月份信贷增幅甚至只有2.3%了。
这种下降幅度意味着加拿大人不敢借钱了。
加拿大央行指出,加拿大家庭不可能在借贷成本持续上升的时候维持信贷增长,而加息周期远未结束,到2019年时,加拿大家庭的信贷总额甚至有可能负增长。到那时,像海绵一样吸收资金的地产市场不可能不受到影响。买家受到抑制的购买欲望和卖家的债务压力会联手把房价进一步冷却。
黄三水说,也许在个别市场还会有地产价格的反复,但就加拿大整体来说,地产市场的冷却已经是不可逆转的。

来源:加拿大地产头条
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