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回报高,门槛低!温哥华地产市场呼唤Studio

2018年7月28日

一居室的迷你公寓(Studio)是房地产市场中入市门槛最低的房屋类型,也是投资者非常青睐的房型,但现在,这样的Studio已经在加拿大“濒临灭绝”了。开发商为何不愿意多建小户型单位?Studio这种房型到底有没有未来?购买Studio的都是什么人?带着这些问题,我们将目光转向了房市中的最迷你户型。
日前,一套面积仅有324平方英尺的Studio在网上成为了热门话题,如果你住在这里,就只能使用可折叠的沙发床,每天都要在炉灶旁边睡觉……虽然居住环境不太好,但这套位于多伦多的Studio标价高达41万。

从平面图中可以看到,这套迷你公寓“麻雀虽小,五脏俱全”,有独立卫生间、浴缸、厨房、储物间、洗衣机和烘干机。网友们在社交媒体上看到这套公寓后,纷纷留言。有网友认为洗衣机和烘干机占用了不少空间,造成了浪费,但有网友反驳说:“如果让我回到自己20多岁的年龄,我会很愿意住在这个小公寓里。我喜欢有洗衣机和烘干机的配置,对我来说它们的重要性甚至超过了烤箱。设计这个公寓的人很懂年轻人的需求。”

有网友表示:“我曾经就是这种Studio的房东,有不少租客都在Studio里住了好几年,不过他们大多数都是使用折叠床甚至睡袋的。”还有网友戏谑的说:“住在这么小的公寓里真是太棒了,你在午睡的时候都不需要闹钟了,烤箱就能把你‘叮’醒。你不需要买电视了,回头看看烤箱里的面包就足够有趣了。”
尽管开发商在新楼盘中预留的Studio数量往往不多,可能只占到2%,但这些Studio往往是最早被抢购一空的房型。以多伦多为例,2017年多伦多共有32,000套公寓新开工,但其中仅有425套为Studio,占新开工公寓总数的1.3%。而在大多地区全部在建的10万套公寓中,仅有4%是Studio。

在市场上购买Studio的买家,大多数都是以投资为目的。不过,最近几年由于公寓价格的飞涨,购买Studio自住的买家人数在大幅上升。但市场上新建的Studio数量越来越少了,地产开发商似乎并不喜欢这个房型。
为什么开发商不喜欢Studio呢?主要原因是两个:利润薄,不宜居。
利润薄:对于开发商来说,小户型的成本要比大户型更高,举例来说,在10,000平方米的单体建筑中,建100套100平米的三卧公寓要比建200套50平米的Studio更节约成本。这是因为从技术层面来说,单位面积越小,户数越多,越容易相互干扰,想避免这种干扰,在管线、采光等方面的设计难度就会大大增加。小户型的墙多、管线多,建筑成本较高。市场火热,房屋不愁卖时,多建造大户型公寓能获得更高的利润。

不宜居:一位从业者表示:“住在Studio里面的人往往是短期居住,他们不会一直住在这里,而是仅仅将Studio视为一个过渡。如果我开发一栋全是Studio的公寓楼,肯定会比一栋全是三卧公寓的公寓楼卖得更快。但从市民的角度来看,我们应该为有不同需求的人提供不同类型的房屋。”
市场中当然有对于Studio的需求,因为它是入市门槛最低的选择。但对于绝大多数想买房自住的人来说,单卧公寓才是切合实际的选择,能保证你的基本生活质量,毕竟没有多少人愿意睡在炉灶边上。
以大多地区同一栋公寓楼中的Studio和单卧公寓相比,487平方英尺的单卧公寓价格为$571,990,比Studio的价格贵了12万,面积则大了162平方英尺。开发商也认为对于真正买房自住的买家来说,尽管贵了12万,但单卧公寓的居住体验要比Studio好太多了。
根据2017年加拿大人口普查的结果,在温哥华有11%的人口是单独居住的,也就是说有275,455人士独居的。这些独居人口中,很多都是婴儿潮一代的独居老人,以及受过高等教育,选择不婚不育的年轻一代。选择独居本身就意味着经济上的完全独立,他们的收入足以维持较高的生活质量,这些独居人口对于位置好、设计好的Studio或单卧公寓有很强烈的需求。

所有国际大都市都面临着同样的问题,早在2015年,美联社的一篇文章就提到,纽约的超小户型是单身群体的最爱。如今纽约一套400平方英尺的单卧公寓,月租金已经达到1800美元。但新一代的独居主义者厌倦了合租,不想牺牲生活品质。纽约的开发商也已经开始行动,但土地的开发、房子的建设都需要时间,谁能抢占先机,就能挖到第一桶金。

温哥华已经是国际都市,也一直以高科技和时尚产业作为未来城市发展的动力。单身独居家庭必然是温哥华地产行业绕不开的话题,也将是房市未来的关注热点。
此外,以Airbnb为代表的短租服务的兴起,让Studio有了新的盈利模式。对于来温哥华旅游的游客来说,Studio是很理想的临时住所。不但价格比酒店便宜很多,还可以煮饭洗衣,能很好的满足游客的需求。而对于房东来说,从事短租带来的租金收入要比长租丰厚不少,有需求就有市场,未来Studio在短租市场中,也将扮演重要的角色。
尽管开发商根据市场需求,不断的兴建适合家庭居住的公寓,但在目前的公寓市场中,以投资为目的的买家依然是推高价格的主要动力。根据CIBC经济学家本杰明-塔尔的数据,2017年多伦多的公寓买家中,有48%是投资者而非自住者。令人担忧的是,在这些投资者中,有44%的投资者的按揭成本非常高,以至于他们每个月收取的租金不足以还贷,有34.5%的投资者,每个月面临的资金短缺额度超过了$1,000。

一些理财经理会推荐投资者购买Studio,因为投资Studio能带来正现金流。对于投资者来说,Studio是最适合投资的房型,比单卧和双卧公寓都要好,因为Studio的总价较低,但每个月的租金不菲。不过,并不是所有地区、所有楼盘的Studio都值得投资,投资回报率较高的往往都是downtown或大学附近的Studio。
根据Urbanation的数据,2016-2017年,大多伦多地区的房间平均租金上涨了11%,达到了每月$1,665,而Studio是其中涨幅最大的房型。到了2018年第二季度,大多地区公寓的每月平均租金已经涨到了$2,302,Studio依然涨幅惊人,相比去年第二季度增长了12%,达到了$1,720。从不同地区的涨幅来看,downtown是涨幅最大的地区,年租金涨幅高达13.5%。城郊地区的公寓租金平均涨幅仅有9.2%。
而在温哥华,今年7月Studio的平均租金为$1,800,相比6月上涨了0.67%。而单卧公寓和两卧公寓的租金在本月没有上涨,三卧和四卧公寓的租金甚至出现了小幅下跌。可以说,Studio是租金逆势而上的唯一房型。在本拿比和列治文,Studio的租金要比温哥华便宜一点。本拿比的Studio7月平均租金为$1,650,而列治文的Studio只要$970。
通常来说,投资者都是依靠房屋的快速升值,让每月的负现金流情况来“扭亏为盈”的,而Studio是二手房市场中,升值最快的房屋类型。在2018年第一季度,大多地区的Studio同比增值了24%,达到$381,000,而同期的公寓平均升值幅度为10%。

另外,对于投资者来说,公寓面积越小,租客的流转就越快,因为Studio不是一个长期居住的理想选择。所以,投资者对于Studio趋之若鹜,也就不难理解了。
无论是投资、短租还是自住,温哥华对于Studio都有着较强的需求。尽管开发商因为种种原因更青睐面积更大的公寓,但从市场需求来看,未来的房地产市场中,Studio将扮演更为重要的角色。

来源:高度周刊
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