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CMHC发布最新楼市评估报告,大温哥华楼市状况全分析,买房必看!

2018年7月27日

今天,加拿大房贷和住房公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation, CMHC)发布了今年第三季度加国楼市状况评估报告,并表示这是连续第8个季度把加国楼市评为高度不稳定状态,而这个不稳定主要是由于温哥华、维多利亚、多伦多以及汉密尔顿的房价高估所导致的。

报告把埃德蒙顿、卡尔加里、萨斯卡通和里贾纳评定为中等不稳定状态,把温尼伯、蒙特利尔以及哈利法克斯评定为低风险状态。可以说,CMHC的评估相当保守,非常符合国营公司保守求稳的形象。

CMHC的评估主要是基于四方面的指标,一是是否过热,二是房价上涨的增速,三是房价是否高估,四是新房建设量是否过度。来看看对于大温地区,CMHC是如何评价这四个方面的。
楼市热度适中
CMHC用出售/新增挂牌数比(sales-to-new-listings ratio,SNLR)来衡量楼市是否过热,与我们常用的售挂比(sales-to-listings ratio,SLR)稍微有点区别。分母上一个是新增的房屋挂牌数,一个是新增的挂牌数加上原来的存量,因此SNLR会大于SLR。如果SNLR高于75%,CMHC就认为楼市过热。

从上图可看出,大温地区最近的SNLR高点是2015年的第四季度,之后大温楼市有所缓解,目前整体来说处于中度过热状态。不过大温地区各个城市之间的差异比较大,下表是2018年第二季度各个城市的售挂比数据。

CMHC的售挂比数据统计方法与大温地产局的统计方法略有不同,但基本上是一致的。10%到18%之间为平衡市场。从上面这张表可看出,新西敏、高贵林港以及兰里的独立屋市场售挂比超过18%,还是比较热门;独立屋最冷的地方是西温,售挂比只有5%,其次分别是南素里、温西、本拿比和列治文,这些地方都在10%以下。
公寓市场方面,只有西温的售挂比在18%以下,处于平衡市场状态;其他各市的售挂比基本上都在20%以上,除了温哥华市中心。最高的是新西敏,高达35%。看来新西敏是的大温当前的香饽饽,无论是独立屋还是公寓,都比较抢手。

另外,从价格区段来看,房价可负担性高(低价)的区段售挂比高,房子抢手;房价可负担性差(高价)的区段售挂比低,房子难卖,300万以上的豪宅市场更是卖不动。
房价增速适度

大温地区最近的房价快速上涨是从2016年第二季度开始的,但是过去半年以来,房价上涨的速度放缓。今年6月份的MLS指标价年涨幅,菲沙河谷地产局辖区的超过大温地产局辖区,大温地区有些城市甚至出现下跌。
价格仍旧高估
虽然差距在缩小,但CMHC认为大温地区今年第一季度的房价仍然处于高估状态,因为超出用人口、收入、贷款成本以及土地供应等数据所建立的价格预测模型给出的价格上限。大温地区本地的收入无法负担本地的房价,这早已是不争的事实。

但是,有多少人是卖掉旧房换新房,有多少人是父母帮助付首付,有多少移民是依靠积蓄和海外收入,这些因素都是支撑温哥华高房价的基础,但它们不是CMHC的价格模型所考虑的。
新房建设仍然供不应求

过去两年,大温地区的新房开工量已经创下新高,但新房的库存量仍旧偏低。多住户住宅的房屋存量从2016年7月以来一直相对稳定在400套左右,新独立屋的库存则有少许上升,但总体来说相对于本地人口数量存量仍然处于低位。

来源:Vanfun
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