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温哥华新公寓越来越贵 政府各类费税占房价近三成

2018年6月13日

近几年,大温的公寓市场越加火热,房价也不断上涨。根据大温地产局4月的数据,4月公寓基准价格为70万1000元,和2017年同期相比增长23.7%。很多人不禁疑问,几年前还默默无闻的公寓,最近越来越贵的原因到底是什么,完全是因为市场供需和政府对外国买家的政策吗?近日的一项新研究给出了新的原因分析,随着房价不断上涨,政府对新房的税收和费用要求也越来越高,对于一个典型的新开发公寓来说,84万的成本中有高达26.22%的比例都是政府征收的各项费用和税收。

大温贸易协会2018论坛(Greater Vancouver Board of Trade’s Housing Forum 2018)进行的一项独立调查发现,温哥华新建的公寓成本里有26%是政府收的各种费用和税,比如一个典型新公寓为84万,政府收的费用和税费高达22万256元。
负责研究的评估和税务专家Paul Sullivan表示,各级政府都在提高房屋的费用和税费,他们一边在担忧房屋的可负担性,一边却又在加大费用让房价更贵。
Sullivan是Burgess、Cawley这些加拿大大型商业房地产评估和房产税咨询集团的高级合伙人,他对现在的情况非常了解。他说:“各级政府现在越来越沉迷于征收房地产的费用和税收。虽然所有的政府都在说他们担心房屋可负担性,但是增加这些税收只会让住房更加昂贵,政府在打压房价的时候应该自己照照镜子。”
Sullivan以甘比走廊(Cambie Corridor)上新开发项目为例,一个价值3000万、面积为2万平方尺的开发案,如果容积率(FSR)为2.5,则居住面积为5万平方尺,平均的居住单位面积为800平方尺,价值为96万。

那么为了购买800平方尺的居住单位,那么买家或开发商需要支付的费用和税费如下:
市府和区域:
住宅物业税(Residential Property Tax):
1.26%(每平方英尺22.05元)
空屋税(Vacant Home Tax):
1%(每平方英尺12元)
社区附属设施建设费
(Community Amenity Contribution,CAC):
容积率增加1.9的基础上每个可建造面积费用增加115元
大温污水设施建造费(Metro Vancouver Sewage Development Cost Charge):
每单元1072元(每平方英尺1.34元)
开发成本税(Development Cost Levy,DCL):
每平方英尺15.62元
大温运联发展成本费(TransLink Development Cost Charge,DCC):
每单元1500元
社区公共艺术费(Community Public Art):
每平方英尺1.98元
建筑许可证费用(Building Permit Fee):
每平方英尺2.2元
开发许可费用和土地用途规划费
(Development Permit Fee and Zoning Charge):
每平方英尺4元
省府:
物业转移税(Property Transfer Tax,200万到300万之间的物业价值):
3%(每平方英尺28.36元)
投机税(Speculation Tax):
0.5%(每平方英尺18.13元)
物业转移税(Property Transfer Tax,300万以上的物业价值部分):
2%(每平方英尺21.5元)
联邦政府:
收取总价5%的GST。如果是单价每平方英尺1200元的公寓,GST为每平方英尺60元。
假设开发商需要3年的时间获得建筑许可,然后再花2年的时间建成公寓,那么在该公寓的建设过程中,从土地开发到入住的这段时间内,每平方英尺可建面积增加的税收和费用为276.65元,每平方英尺销售面积的费用为314.65元,总的来看,对于一个800平方英尺的单元,政府征收的费用达到25万1721元。
对一个典型公寓来说,公寓开发成本的26.22%都要交给各级政府。以不同房型来看:
单间(Studio)
面积:500平方英尺
税费总计:15万7326元
购买价格:60万元
一卧室加书房
面积:700平方英尺
税费总计:22万256元
购买价格:84万元
两卧室
面积:900平方英尺
税费总计:28万3186元
购买价格:108万元
一卧室加书房
面积:1200平方英尺
税费总计:37万7582元
购买价格:144万元
Sullivan还指出,政府将在百老汇街上建Skytrain延长线,温哥华政府最近提出了新的发展预测计划(Development Contribution Expectation、DCE)称:该区每平方英尺的地价会比现在高330-425元。随后市政府又发言,要稳住地产价格,让百老汇走廊保持可负担得起的租房和就业空间。
Sullivan认为:“DEC只是其中一个增加的成本,这只是一个标签,这类费用的增多,会直接增加买家的成本,我们住房负担能力问题背后的最大因素之一就是政府不停增加的税收和费用。”
城市发展协会(Urban Development Institute,UDI)总裁兼首席执行官Anne McMullin也表示:“如果政府真的想要提供更多经济适用住房的选择,他们需要减少向房地产征税的比率,并考虑在建造住房的土地上提供税收减免,包括专项租赁。”
之前智库组织C.D. Howe的调查显示,大温地区是全国兴建独立屋价格最昂贵的地区,因政府向开发商收取开发费(Development Charges)、还有土地用途条例以及房屋数量限制等等,兴建独立屋额外成本达到64万4000元。

来源:加拿大地产周刊
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