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专家评点2018年下半年大温哥华楼市走向

2018年6月13日

转眼已经6月中旬,2018年的一半即将过去。回顾今年上半年大温的楼市,虽然每个月的销量都在上升,但从2月开始就低于同期的十年平均水平,说明楼市的总成交量相比于常年清淡。

分析人士认为楼市成交量的下跌主要受加拿大联邦收紧贷款的影响,并认为未来几个月加国楼市将把这个影响消化殆尽。那么,加国楼市什么时候会再次升温呢?
虽然没有人能确切知道,但一些专家已经表示需要的时间会长一些。他们分析的主要依据来自下面几个方面。
贷款压力测试效应仍将持续
尽管业内观察人士最初预测,加国楼市将在2018年第一季度后适应于年初开始的新房贷压力测试,但现在看来这个估计过于乐观。

RBC银行高级经济学家Robert Hogue日前表示,越来越多的情况显示新房贷压力测试对大温和大多房地产市场的负面影响不仅仅是暂时的。最新的5月份房产数据表明,大温和大多地区的房屋销量相比于去年同期分别下跌了35.1%和22.2%。
这说明贷款压力测试和两省的房产政策都在起作用。大多地区是在去年4月底安省出台了《公平住房计划》后房屋销量开始下滑。大温地区则是今年2月省府出台新的预算案之后,房产市场逐渐降温。
央行如加息将会进一步给楼市降温
对加拿大楼市起降温作用的不仅是联邦金融管理办公室的新贷款压力测试,还有央行过去的三次加息。从去年7月到现在,加拿大央行加了三次息, 而且一直在走高的债券收益率在推高固定利率房贷的贷款利率,房贷的借贷成本在升高,把部分潜在购房者挡在楼市外面。

不过,这也是加拿大央行所愿意看到的。行长Poloz在最近的金融系统评估报告中指出,加拿大人的负债水平增长率在下降,消费信贷的增长也在下降,降低了加拿大金融系统的风险。

央行意图在今年年底之前要再加一次息。目前这个可能性的变数非常大。
海外买家数量会不会进一步下降?
BC省和安省的房产政策都在奋力打压海外买家。BC省今年秋天还要开始征收房产投机税。这个政策的效果如何,还有待观察。

就目前来说,在大温地区实施海外买家税将近两年之后,BC省财政厅的最新房产交易税数据表明,从2017年1月到今年4月为止的16个月里,大温地区海外买家相对比较活跃的地区是列治文、本拿比和满地宝,这三个城市的海外买家比例都在4%或多一点,大温其他城市的海外买家的比例就更低。相比于前两年的高峰期,这一个比例下降了一半都不止。
而且,在华人买家青睐的UHill学区所在的大学保留地(University Endowment Lands),这16个月里根本就没有海外买家成交。然而,2016年的人口普查数据显示,该地区非本地居民的比例在大温是比例最高的地区之一。

在位于满地宝和高贵林相交处的安莫(Anmore),过去16个月里也没有海外买家买房。这一地区的房子几乎都是豪宅。说明海外买家税对豪宅市场的影响最大。
那么,低价位市场呢?
加拿大房贷和住房公司(CMHC)的首席市场分析师Eric Bond表示,目前大温楼市的挂牌房屋中,65%的售价在100万以上,但是只有30%的房屋销售来自于百万以上的房屋。也就是说,大温70%的房屋销量来自于35%的在售房屋。这说明低价区段的房屋需求量还是很强劲。“一方面市场的压力很大,但在高端市场,库存量正在增加。”

虽然大温的在建新房数量创历史新高,但大温二手房的销售仍然供不应求,除非人们愿意住到更偏远的地方。销售数据也表明,今年到目前为止,大温地区首购族最多的是素里(498),其次是阿波次福特(148),然后是列治文(123)和奇利瓦克(121)。

来源:温房网
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