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大温哥华房屋库存量达近3年高点,独立屋抄底时机来临?

2018年6月7日

前天,大温地产局发布5月份的地产销售数据,今天小编来进一步分析近期的价格走势。

决定价格的还是供求关系,在地产界就是以“售挂比”这个数据来表示供求关系的,即销售数据与挂牌数量之比。当售挂比大于20%是,价格有上行压力;当售挂比低于12%时,价格有下行压力。
那么, 5月份大温地产市场的供求关系如何?虽然销售量和新增挂牌数相比于4月份都有将近10%的涨幅,但是这是符合房产销售的季节规律的,是常态。那么,如果与去年同期的数据相比呢?
5月大温地产销量比去年同期下跌了35.1%,且低于十年的5月份平均销量19.3%,但新增挂牌数比去年同期的新增挂牌数上涨5.5%。也就是说,相比于去年的情况,今年5月进入市场销售的房子增多,但最后卖出去的减少,结果库存增加了。

库存增加意味着什么?撇开政策因素人为抑制需求不说,单纯从经济学角度来讲,那就是供求关系趋于舒缓状态,房子目前不是紧俏商品。
相比于去年同期,大温5月份的房屋库存量增加38.2%,让大温总体的售挂比降至25%,比去年同期下降一半,是2017年1月以来的最低点。
由于地产局将20%—12%的市场定义为平衡市场,大于20%的是卖方市场,小于12%的是买方市场,所以从技术来说,目前25%的售挂比仍为卖方市场,也就是说卖家在市场上有话语权,买家还没有处于可以舒服地挑三拣四、东家不行看西家、舒服地砍价钱的状态。大温房价的MLS基准指标价仍在上升就说明了这一点。
但是, 大温地产局主席也提醒卖家,如果不给出有竞争力的价格,独立屋恐怕难以卖出去了!今年上半年独立屋的成交情况也证明了这一点。地产局在暗示卖家要放低心理价格的定位,这可算是一个转折点!

从最近5年的历史数据来看,大温只有2016年7月至2017年1月之间MLS基准指标价是连续下跌的。这半年是BC省政府宣布加收15%海外买家税之后的半年。也就是说这个政策之管用了半年,之后大温楼市又一路反弹,并在公寓市场的推动下高涨。而独立屋的基准指标在2017年9月之后就拉出一根几乎水平的线,快要变成城市屋和公寓基准价的收敛线。

小编查找历史数据的时候还发现,大温最近的一次房产价格大跌是发生2008年全球金融危机的时候。2008年5月到2009年2月这10个月,大温的各类型房屋基准指标价都大幅下跌。之后虽有若干小的调整,但都没有大跌现象。因此,从这些现象可以得出一个不完全可靠的结论,那就是只有发生严重经济危机时,房价才会大幅下跌。
那么,最近几年有没有发生严重经济危机的可能性呢?主要的不安定因素是美国总统过山车式的治国风格。但他玩的就是心跳,美国股市仍在曲折中上升。加国虽然深受北美自贸协定谈判之累,但经济基本面仍是稳步前行。因此,从中期来看,没有导致大温房价大幅跳水的不良经济诱因。

前面说过,2016年8月开始实施的海外买家税政策只压抑了大温楼市半年。现在的大温楼市则是受三重政策约束,即贷款压力测试、央行加息预期以及进一步提高的海外买家税和将要实施的房产投机税。
这些政策能维持多久?最近UBC大学尚德商学院社会创新和影响力投资研究中心(Centre for Social Innovation Impact Investing)的副教授James Tansey发表了独立见解。
他认为提高大温楼市可负担性的根本是要缓解供需矛盾,但现在的提高税收政策只是压抑了需求,还需要通过提高住房密度来增加供给,而这一点正是目前被政府忽略的。

Tansey教授最近的一项独立研究分析了斯德哥尔摩、墨尔本、悉尼等住房问题比较突出的城市,它们像温哥华一样面临巨大的住房压力,但人口流入给住房带来的压力是无可回避的,只能通过增加供给来解决问题。
Tansey 表示,“对300万以上的独立屋征收更高的边际税,实际上有可能会提高该地区的公寓和城市屋的价格,因为它们成为了能负担得起的选择。” 他还指出,随着更多的政府税收用于社会福利和廉租房建设,这将给建筑成本带来更大的压力,可能会提高该地区所有住房的成本。
也就是说,如果政府不解决供应问题,而且新房价格在成本的压力之下还在上涨,政府的边际高税收政策在逐渐被向好的经济基本面消化之后,大温楼市还会快速反弹的,等待的时间可能比上次长一点。

来源:温房网
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