屋旁官地误当私人物业 业主枉交8年地税屋价缩水

你以為自家房子旁的那一块地是你的,买房时地產经纪也告诉你那块地是你的,交易律师也没有查出任何问题,而负责评估安省物业税的市镇物业评估公司(Municipal Property Assessment Corporation,MPAC)也说是你的,让市府收了8年的物业税。直到突然有一天,市政府突然说,那块地是市府的公地,而各方也都开始推卸责任,没有人愿意為你的物业价值损失的15万元负责。

多伦多居民拉杰维奇(Boro Radjevic)现在就遇到了这样求助无门的情况。他于2009年10月在多伦多的Danforth Ave.夹Craven Rd.区,购买了一个3层楼的镇屋单位。在买屋的时候,他就以為自家房屋旁那块2.2米宽、标号為Part 26的地块,也是自己物业的一部分。

电讯公司施工始揭发

但就在今年3月,贝尔电话公司(Bell)通知拉杰维奇称,公司的技术人员需要去那个地上施工,将某电讯设施的基座升级。

收到这个通知的拉杰维奇大吃一惊,奇怪电讯公司為什麼要进入「他的」物业施工?贝尔公司于是向拉杰维奇说明,这块地不属于他,而属于市政府,而且出示了市府的物业图则(Land Survey)為证。

拉杰维奇看到图则之后更惊讶,因為当年买屋,他的经纪阿萨德(Audrey Azad),就在购房合约内註明,Part 26地块,是属于拉杰维奇私人物业的一部分。

如果说地產经纪有疏漏,那花钱请来把关的地產律师也没发现这个问题,结果更坚定了拉杰维奇的误解。

更荒唐的是,市镇物业评估公司也将这一地块认定為当事人的物业一部分,多伦多政府也据此向拉杰维奇徵收了8年的物业税。

这一认知上的差异,不仅是拉杰维奇在这几年多交了地税的问题,而是他的物业的价值,因此凭空蒸发了近三分一。

就在去年,评估公司给拉杰维奇的物业价值定為44.66万元。现在,他的物业地块这一侧的长度,从6.5米一下子少了2.2米,只剩4.3米。他估计因此损失的物业价值约為14.88万元。这还没有考虑到目前多伦多依旧火热的房市因素。

谁来為这个大乌龙负责?

买家经纪阿萨德所经营的RE/MAX Hallmark Audrey Azad Group Realty Ltd.,向本地的加拿大广播公司回覆称,保险公司正在调查事情经过,目前无法置评。

拉杰维奇当时的房產律师科特(Miran Kert)也表示,由于交易文件中并没有包括这块地的图则,所以他也没有发现这个问题。「要知道他的权益辩解,他首先应该拿到图则。通常我对每一个客户都会建议,先拿到图则。」

拉杰维奇则表示,他的确没有想过要去看图则,「因為我不记得律师有交代我去这麼做。」

再找评估公司,公司的发言人斯薇妮(Cathy Ranieri-Sweenie)用电子邮件回覆称,公司已经意识到这个问题,「正採取步骤纠正。」

拉杰维奇最后找到房產业权保险公司(First American)求助,对方声称,这一问题已经完全超出了投保的范围。拉杰维奇不死心,还想找保险公司再问多一次。

地產律师曾啟荣表示,要想避免重蹈那位市民的覆辙,买家首先要找一位信得过的律师操办。

「在审阅文件时,最好有一份图则。无论是让律师去买一份Reference Plan,或者是从卖家手中拿到物业图则,都可以。尤其是物业涉及翻建或重建时,Reference Plan尤為重要。然后用图则和房屋买卖合约对照,看看两者间是否有出入,这样是最稳妥的办法。」

他举例称,有些地產商将一块地一分為二,结果上面起了3间屋,其中一间屋地跨两个地块,中间这个屋子的地权就相当复杂,需要有Reference Plan才能清楚,所以必要的工作不能免。